第二节　常见问题解答

解答1：如何对经济环境进行调查

商业地产项目开发前，对经济环境进行调查和研究时，应重点调查以下数据。

（1）总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等。

（2）GDP发展状况及产业结构情况。

（3）全社会消费品零售总额。

（4）全市商业增加值。

（5）城乡居民的人均可支配收入。

（6）城乡居民储蓄存款余额。

例如，某商业地产项目对当地经济环境的分析报告中主要包含了以下六个方面的内容。①经济总量。深圳国内生产总值近6年保持在12%以上的年均增长率。深圳经济总量仅次于上海、北京、广州，位列全国第四。②常住人口规模（略）。③人均可支配收入。深圳人均可支配收入近6年均保持在10%以上的增长率。④人均消费性支出。深圳人均消费支出在2004年后逐年上涨。深圳人均消费支出仅次于广州，位列全国第二。⑤社会零售品总额。深圳社会零售品销售总额近6年保持14%以上增长。⑥地块所在区发展概述。该区是某市的金融核心区，2014年金融业占GDP比重达到33.3%。人民银行××中心支行、证券交易所、“工、农、中、建”四大国有银行深圳分行都在该区，汇丰、渣打、永亨银行、荷兰银行等外国银行也在该区。全市26.47%的中资银行总部和地区总部、67.86%的外资银行总部和地区总部、19.23%证券类总部和地区总部、22.45%的保险类总部和地区总部都聚集在该区。

解答2：如何对地块情况进行调查

所在区域城市的结构对商业地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机。在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。因此，在对地块情况进行调查时需要考虑以下内容。

（1）地理位置。

（2）公共设施状况。

（3）交通体系状况。

（4）道路状况、通行量。

（5）城市性质与功能特点。

（6）各项城市的机能。

（7）城市规划。

例如，某商业地产项目对交通条件的调查报告就是从本地块的通达性和进入性着手调查，具体包含以下内容。①公交。附近有第一海水浴场、滨海假日酒店、国际会展中心站及旅游大世界公交站，分别有3、17、28、49、51公交线路到达。②火车。地块距××火车站约5000m左右，到达时间约需10分钟，可选择公交、的士等交通工具，十分便利。③飞机。××机场与北京、深圳、上海、广州、济南等20个城市通航，地块距××机场约20km左右，到达时间约需30分钟，可选择公交、的士等交通工具。

解答3：如何对城市发展规划和政策进行调查

每一个城市都有发展的规划，商业布局和规划是城市机能完善的标志之一。因此，在大型商业地产开发过程中，及时了解商业网点的布局规划显得非常关键，这样可以避免政策性的风险和重复建设。

例如，某市关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确规定：特别鼓励在城市周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈；新发展的居住区，10万～15万人要规划建设一个地区级商业中心；地区级商业中心1千米以外的居民区，原则上居住人口1万～3万应有一个综合性的社区商业中心。

解答4：如何对区域零售业结构进行调查

对区域零售业结构的市场调查，不仅可以反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，还为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。区域零售业结构的调查项目，如下图所示。

对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查，通过一般性的问题，得出普遍性的结论。

例如，可以通过下面的经营者问卷调查表对区域内的经营者进行调查。

经营者问卷调查表

解答5：如何对竞争对手进行调查

对大型商业区进行市场定位和商业功能建议时，不仅要进行预测和评估，还要对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解。

对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等为对象，主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析。

例如，某地产公司想开发一个新的购物中心，对其周围的万象城、城市广场、金融街广场这三个主力竞争对手从各自的地理优势、资金优势、主打户型、主力店、硬件、软件等方面就做了详尽的调查。

解答6：如何对未来商业地产供应量进行调查

在一个区域内要想开发商业地产项目，在前期调查中，首先应考虑这个区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定未来的商业的业态和规模。

对于开发时机，一定要慎重选择，具体如下图所示。

解答7：如何对消费者消费行为进行调查

针对消费者生活的特性，主要从下列六个方面对消费者行为进行调查。

调查一：人口结构

人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、增长的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。

例如，在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。

调查二：家庭户数构成

对家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，了解城市化的发展与生活形态的变化。

例如，近两年某市区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的白领，人口规模扩大，而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3～5人老中少三代同堂的家庭为主，而CBD的白领以2人家庭模式居多。

调查三：收入水平

根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费状况。

例如，个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比，在选择服装的购买场所时是完全不同的，前者一般会选择市场，而后者主要集中于专卖店和百货商场。

调查四：消费水平

消费水平是地区内消费活动的直接指标，是零售业最重要的衡量指标。根据消费水平可以了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，计算出商圈内的消费购买力概况。

调查五：购买行为

通过购买行为的调查，不但可以了解消费者的消费地点、消费主要商品和服务，还可以掌握选择商品和服务的标准。

调查六：交通和出行方式

在消费者消费的空间和尺度上，对不同的业态、业种的需求其在路上花费的时间都有心理尺度。

例如，对家庭日用消费品的需求主要就近完成，在路上的时间要求在15分钟以内，而服装、家具、电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的时间可以比较长。

交通出行方式改变消费的时间和空间，以前步行或骑自行车需要半小时，但是乘坐公交车或私家车也许只需10分钟。所以，对区域内消费者选择何种交通工具的调查非常重要。

可以采用调查问卷的方式对消费者进行调查，以此来获取相关信息。

解答8：如何对立地条件进行调查

除对区域内各种因素进行研究外，了解具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的。立地能力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓一步三市，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。

一个项目的立地能力，主要包括周边道路的类别、顾客到达商业区的方便度、周边环境和目前的商业设施、商业能见度和日照情况等。

例如，南方由于某市持续高温，在周末，许多消费者选择在商场购物躲避炎热天气，商业街区东面门庭若市，而西面因为西晒的原因冷冷清清。但是在北方地区商业选址时，西南面的商业店铺会非常好，因为北方天气冷或凉的时间长，顾客更喜欢光顾西南面的商业。

解答9：如何对商圈进行调查

商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。在实际调查中必须考虑经营业种、商品特性、交通网分布等因素。

例如，计划建设一个大型综合超市，根据周边居民的人口规模、收入水平和竞争对手情况等指标，就可以基本计算出该超市可能达到的营业额。

下面提供一份某项目的商圈分析报告，供读者参考。