B.5 2013年我国个人住房信贷业务现状分析及2014年展望

林东 李云庆

摘要：

2013年个人住房信贷政策总体稳定，但区域差异不断扩大。全年业务发展呈现贷款强劲增长、利率快速上升、质量稳中有升等特征。展望2014年，预计住房信贷政策区域分化将加剧，房贷增量可能出现下滑，利率水平仍将持续上升。

关键词：

个人住房信贷 现状分析 展望

2013年，尽管经济增速放缓，流动性冲击加剧，房地产市场整体仍呈现“供需两旺、量价齐升”局面，全国商品住宅累计销售面积11.6亿平方米，同比增长17.5%，销售额6.8万亿元，同比增长26.6%，增速创近四年新高，平均销售价格5850元/平方米，同比上涨7.7%。在此背景下， 2013年个人住房贷款实现快速增长。本文重点对2013年的住房信贷政策和信贷投放情况进行分析，并展望2014年住房信贷业务可能呈现的新特征。

一 2013年个人住房贷款政策环境

（一）政策总体稳定

新一届政府对房地产调控思路有所转变，更加重视增加市场供给和建立引导房地产市场健康发展的长效机制，对差别化住房信贷政策则未做调整，保持了较好的连续性和稳定性。具体为，居民家庭首套房贷款的首付款比例不低于30 %，二套房贷首付款比例不低于60 %、利率不低于基准利率1.1倍，三套房及以上住房贷款继续暂停发放，政策规定与2011年、2012年一致。

此外，中国人民银行自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。但出于继续严格执行差别化住房信贷政策的考虑，未对现行的商业性个人住房贷款利率政策做出调整，其利率下限仍保持为贷款基准利率的0.7倍不变。

（二）区域差异显现

2013年，由于区域房地产市场表现分化加剧，不同城市二套房贷首付比例政策差异逐步显现。《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕 17号）要求，“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。根据上述规定，随着房价上涨速度超出全年控制目标，北京在2013年4月率先收紧“限贷”政策，之后上海、广州、深圳等一线城市以及武汉、厦门、南京、杭州等二线城市也陆续在11月出台收紧措施，将二套房贷首付比例提高至65%或70%（见表1），进一步抑制投资投机性购房需求。与热点城市不同，大部分三、四线城市房地产市场较为平稳，仍按照差别化住房信贷政策底线执行。

二 2013年个人住房信贷业务发展特点

（一）贷款增势强劲

截至2013年末，全国金融机构个人住房贷款余额9万亿元，同比增长21%，比上年末高8.1个百分点，大大高于15.1%的各项贷款平均增速。全年贷款增加1.6万亿元，同比多增7204亿元，增量为上年的1.8倍。

从贷款结构看，2013年房地产市场表现明显好于其他行业，个人住房贷款增速高于各项贷款，个人住房贷款结构占比明显回升，占金融机构境内人民币各项贷款增量的比例为17.6%，比2012年大幅提高7.3个百分点，占住户贷款增量的比例为42.0%，比2012年大幅提高8.7个百分点（见图1）。

逐月看，2013年个人按揭贷款投放金额较为平稳，变动趋势与住宅销售金额基本同步见图2。“新国五条”细则出台后市场成交量出现回落，受此影响，按揭投放金额在5月份达到全年最小值，此后随着政策效应逐渐消退，成交量和按揭投放金额自8月份开始震荡回升，并在12月份达到全年最大值。

（二）利率快速上升

根据中国人民银行规定，0.7倍是对金融机构个人住房贷款执行利率下限，但这并不意味着商业银行必须实行0.7倍的“优惠利率”，银行可以充分考虑各种因素按照风险原则合理确定利率水平。2013年个人住房贷款加权执行利率稳步上行，12月份贷款加权平均利率6.53%，达到全年高点，比上年末上升31bp，平均利率水平已接近加权基准利率。利率上行原因，一是受利率市场化改革和金融脱媒影响，银行资金成本持续升高，净息差收窄压力不断增大，2013年净息差2.68%，较上年收窄7bp，倒逼银行提升自主定价能力，提高利率定价水平；二是2013年房地产市场交易活跃，贷款需求旺盛，而供给相对紧张。

（三）质量稳中有升

2013年，商业银行个人住房贷款质量保持稳定，整体不良率仍保持低位，截至三季度末不良率仅为0.27%，比上年末下降0.01个百分点。从上市银行公布的半年度报告数据看，个人住房贷款不良率下降主要受益于新增贷款快速增长带来的稀释作用。不良贷款绝对数量小幅上升，主要原因是受经济增速放缓影响，部分行业步入下行周期，部分区域民间借贷资金链条断裂，导致一些按揭客户收入明显下滑，信用风险向个人住房贷款业务蔓延。

（四）调控效果稳定

一是金融杠杆率保持稳定。以“抑需求”为主线的差别化住房信贷政策对购房者金融杠杆作用程度有所抑制，尤其是针对投资投机性需求，将二套房贷首付比例提高至六成及以上、对三套房及以上购房需求则不予信贷支持。受此影响，2013年购房者金融杠杆率为1.41%，与近两年基本持平（见图4）。

二是首次购房客户占比较高。在当前监管政策引导下，各商业银行均加大了首套房贷业务支持力度，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品房的贷款需求。根据人民银行统计监测，2013年前三季度商业银行新增的个人住房贷款中，首次购房贷款占比达到76.5%。此外，某代理行跟踪监测数据显示， 2013年投资客户占比在14%左右波动，11月最低，为10.8%，而投资客占比数据在2010年“国八条”执行时期的高点为46.7%，也印证了市场需求以自住为主的特点。

三 2014年展望

（一）各地政策分化加剧

2013年房地产市场成交总体活跃，不同城市表现分化、结构失衡的问题已较为突出，人口持续净流入的一线城市和热点二线城市住房面临供不应求局面，而就业和发展机会有限、人口持续净流出、资源和环境恶化严重的城市则面临供过于求问题。考虑当前城镇人均住宅面积达到30.3平方米，整体供不应求时期已经结束，未来区域市场表现分化局面仍将延续。在此背景下，热点城市限购、限贷、限外等行政手段短期内不会退出，部分过热城市政策仍有可能继续收紧；相反，库存较多、去化偏慢的其他城市，在监管底线范围内政策可能出现松动。

（二）房贷增量出现下滑

从政策面看，根据中国人民银行《2013年第四季度中国货币政策执行报告》, 2013年，中国人民银行将继续实施稳健的货币政策，坚持“总量稳定、结构优化”的取向，保持政策的持续性和稳定性，由此推测整体信贷政策不会有大的调整。从需求面看，2013年，房地产市场成交量明显放大，部分刚性需求已提前释放，透支了部分2014年市场需求。从供给面看，随着整体经济回暖，商业银行将继续加大结构调整力度，预计更多贷款将投向收益更高且符合政策导向的小微企业和居民消费等领域，而收益偏低的房贷业务可能面临收缩。在供需双减的形势下，2014年个人住房贷款增量可能出现下滑，贷款增速将放缓。

（三）利率水平持续上升

利率市场化是一个从利率管制到重新找寻市场化均衡利率的过程。随着我国利率市场化改革提速，存贷款利率中枢将继续抬升。为实现可持续发展，商业银行将主动调整业务发展模式，提升贷款议价能力，并优化信贷资源配置，更多投向受益水平高的客户。受此影响，预计2014年新发放个人住房贷款加权利率水平将跟随各项贷款定价走势继续上升。

四 若干建议

（一）逐步推进存量房贷资产证券化试点

近年来，金融机构个人住房贷款规模快速增长，截至2013年末，贷款余额已达到9万亿元，占各项贷款的18%。由于个人住房贷款期限较长，资金周转速度慢、资金利用效率低的问题日益凸显。在当前国家扩大信贷资产证券化试点的背景下，建议有关部门研究推进存量个人住房贷款资产证券化工作，盘活存量房贷资金，提高贷款流动性，缓解资产负债期限错配问题，并促进信贷结构调整，更好地支持小微企业和居民消费信贷业务发展。

（二）完善保障性住房按揭贷款配套政策

近几年，国家不断加大保障性安居工程规划建设力度，商业银行积极响应，加大了保障性住房开发贷款投放。截至2013年末，全国保障性住房开发贷款余额为7260亿元，同比增长26.7%，增速比住房开发贷款高10.9个百分点，占全部住房开发贷款余额的27.7%。比较而言，商业银行对居民保障房按揭贷款的支持程度仍处于较低水平，其主要症结在于第一、第二还款来源的充足性、有效性存在瑕疵，一是保障房按揭贷款借贷主体偿债能力较差，二是经济适用住房和两限商品住房等配售型保障房均有五年的限售期，一旦客户出现违约，银行无法处置抵押物。建议相关政府部门尽快建立针对保障性住房的回购机制，借款人连续逾期三期以上的，由地方政府回购抵押房产，并安排配租型保障房，有效保障银行合法权益，引导商业银行进一步加大对保障性住房按揭贷款支持力度。