1.1　养老地产的相关知识

1.1.1　养老地产的相关概念

1.养老地产

养老地产是以养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式。它是指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适合老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。

2.老年居住建筑

老年居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或使用的部分。

3.老年住宅

老年住宅是指专供老年人居住，符合老年体能心态特征的住宅，也被称为银色住宅、乐龄住宅、关怀住宅。

4.老年公寓

老年公寓是指专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。

5.老人院

老人院（养老院）是指专为接待老人安度晚年而设置的社会养老服务机构，设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施。

6.托老所

托老所是指为短期接待老人托管服务的社会养老服务场所，设有起居生活、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施，可分日托和全托两种。

7.老年社区

老年社区或称为老龄化社区，主要是指60岁以上的老年人口已经超出区内居民人口规模的10%的社区。依照老年社区的形态特征与人群特征可将其划分为两种类型：混合老年住区与独立老年住区，美国和英国建协统称之为“养生社区”（Life CareCommunities）。

1.1.2　养老地产的特点

1.养老地产的基本特点

（1）私密性

老年人需要一个属于自己的，不被干扰的空间。

（2）社会交往性

为老年人提供进行社会交往的公共空间。

（3）可选择性

为老年人提供多种选择，并有控制的能力。

（4）清楚的方向性和明确的标志系统

为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。

（5）安全感和安全性

为活动能力减退的老年人提供活动的安全保障，使他们有安全感。

（6）可达性（无障碍）和易操作

供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍），常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。

（7）适度刺激性和挑战性

一个有适度挑战性的环境将促使老年人经常活动。

（8）适度的声光环境

适度的声光环境大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。

（9）环境的熟悉性和连续性

环境的设计有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。

（10）尺度适宜的细部

细部设计使老年人处处感到方便和愉快。

2.东西方社会养老地产的比较

东方型社会与西方型社会养老地产的区别见表1-1。

表1-1　东方型社会与西方型社会养老地产的区别

3.养老地产与传统住宅地产的比较

跟传统住宅地产相比，养老地产在开发目的、销售对象、产品规划等方面有其自身的特点，它们的区别主要表现在以下几个方面：

（1）目的不同

传统的房地产是以开发商品房为目的，注重经济效益；养老地产则以创造为老年服务的生活环境、追求长远的可持续发展微利经济效益，使经济效益和社会效益并举。

（2）销售对象不同

传统的房地产项目销售面广，不设定主要的对象，而养老住宅主要针对的是老年人。部分老年住宅，如适老化住宅也会针对年轻人。

（3）建设特点不同

传统的房地产大多追求建设住房和自然景观方面的提高，而养老地产则在注重环境美化、绿化的基础上，更多地注重功能齐全、无障碍设施和智能化服务等方面，让老人生活方便。

（4）运营服务不同

传统的房地产阶段性强，建完、售完商品房就表示基本完成；老年地产注重持续地为老年服务和社区文化建设。无论是销售型老年住宅、持有型老年住宅、还是“销售+持有型”老年住宅，都对医院、购物中心、文体娱乐设施等固定资产进行自有运作，形成多样化经营模式，实现企业的长期盈利。养老地产与传统住宅地产的对比分析见表1-2。

表1-2　养老地产与传统住宅地产的对比分析表

4.养老社区与传统养老机构的比较

养老社区与传统养老机构在项目选址、目标人群、产品规划、配套服务等方面存在差异，具体内容见表1-3。

表1-3　养老社区与传统养老机构的区别

（续）

1.1.3　养老地产的分类

按照不同的分类方式，养老地产可以划分为多种类型，其划分依据可以是老年人的生理和心理健康状态、老年人的服务需求、住宅建筑形态、项目用地性质等。

1.按老年人的生理和心理健康状态划分

一般说来，老人从进入老龄到离开人世的过程大致包括四个阶段：①自主期；②部分援护期；③全面援护期；④终末期。不同的阶段，对居住的空间地点、护理要求都有很大的不同，因此，对于养老地产来说，也需要根据这些阶段性特征开发有针对性的产品形态以满足不同类型和处在不同阶段的老年人的需要。

根据人类老化过程各阶段所需要的支援程度的差异，1986年国际慈善机构（HTA）制定了老年住宅的划分标准，将老年住宅分为七类。

1）富有活力，生活完全自理的退休人士和尚未退休的老人居住的健康住宅。

2）生活基本自理，需要少许监护和帮助的健康老人住宅。

3）提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅。

4）专为体力虚弱而智力健全，但不需要护理和监护的老人住宅。

5）专为体力尚且健全而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅。

6）专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅。

7）专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。

上述分类虽然比较细致，但边界较难确定。从上述分类可以看出，不同类型的养老地产，需要在建设之初就考虑到未来所针对的细分客户群体，并根据老人的特点进行有针对性的设计和开发。目前，国内的居家养老可以算作1）类和2）类，新开发的养老地产则主要集中在第3）类和第4）类，部分养老院接纳第6）类的老人。

2.按老年人的服务需求划分

按照老年人对护理服务的需求程度，可以将养老地产划分为以下几种类型：

（1）提供给具备独立生活能力的老人居住的健康住宅

这种类型的住宅是提供给生活能够自理的老人居住的，所谓自理老人，是指生活行为完全自理，希望保持自己独立的生活习惯，很少或基本不需要其他帮助的老年人。

如果老年人能够独立生活，但想要居住得更安全一些，喜欢同其他老人住在一起，就可以选择独立生活的方式。这种方式的代表环境有两种，分别为老年公寓和老年聚集住宅。

（2）辅助生活区或居民照料区

这种类型的住宅是提供给介助老人居住的，所谓介助老人，是指生活行为要依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人。

辅助生活的其他名字是：居民照料、寄宿和照料、寄宿之家、辅助照料、个人关照、老年之家、受保护照料等。如果老人日常生活活动诸如洗澡、穿衣、吃饭等需要帮助，需要提醒服药，需要24小时保安服务，可能自己行走有困难，有特殊医疗要求，有失禁问题，有时健忘或困惑（阿尔茨海默症），辅助生活区是合适的选择。

（3）护理院

这种类型的住宅是提供给介护老人居住的，所谓介护老人，是指大部分或全部生活行为依赖他人护理的老年人。

护理院是为康复期病人以及慢性和长期患病的人们提供24小时护理照料的设施，它提供常规的医药监督和康复治疗，不同的护理院各有专长。如果老人需要24小时护理照料，没有轮椅、助行器或其他人的帮助不能行走，不能自己完成日常生活活动，到了阿尔茨海默症晚期阶段，需要治疗和恢复设施，长期患病或患有慢性病，选择护理院居住是合适的。护理院的其他名称有：专业护理设施、康复之家、护理设施、长期照料设施。

（4）连续照料退休社区

如果老人身体健康，现在可以独立生活，希望在今后生活的每一个阶段都得到照料，即生活服务有保障，可以选择连续照料退休社区居住。一般个人付给社区一次性费用和月租费来支付生活开销。

连续照料退休社区是发展的概念，社区为老人提供住房、活动、服务、医疗照料。不同的是，它提供老年不同阶段的连续照料，从独立生活到必要时的辅助生活和护理院。

（5）活跃老年社区

活跃老年社区是一个有年龄限制的社区，是专门为那些喜欢参加社会活动的老年人建立的。这些社区吸引约55岁的年轻老人以及希望居住在一个有很多娱乐活动场所的环境的老人。

通常这种社区由一些卖给老人的独立房子、联排公寓或别墅构成。社区活动有高尔夫、钓鱼、网球、游泳、划船、教育课程、艺术、手工、演出等。相应的社区面积较大，建有俱乐部、湖泊、游泳池、图书馆、高尔夫球场、散步和自行车路径、网球场、饭馆、礼堂等。

3.按住宅建筑形态划分

按照老年住宅产品的建筑形态，可以划分为无障碍专住型老龄住宅，混合的演变式住宅和适应老龄社会的通用住宅三种类型，如图1-1所示。

图1-1　老年住宅建筑形态

这三种不同的建筑形态在表现形式、建筑设计、服务功能上存在差别，其特点以及优缺点见表1-4。

表1-4　不同建筑形态老年住宅的特点及优缺点

（续）

4.按项目用地性质划分

随着老龄化程度的加深，有些地区出现老年住宅用地模式，政府低价出让住宅用地，开发商按老年住宅要求进行设计，并定向出让给符合条件的老年人。养老地产项目按用地性质可以划分为住宅用地和社会福利设施用地，具体如图1-2所示。

图1-2　按项目用地性质划分养老地产类型

5.国际上养老地产类型的划分

国际上养老地产一般分为居家生活型、独立生活型、辅助生活型以及辅助医疗型等几种类型，各类型的特点具体见表1-5。

表1-5　国际上养老地产类型的划分及特点

（续）

1.1.4　养老地产的开发模式及其特点

目前，我国养老地产常见的开发模式主要有居家式养老地产开发模式、大型综合养老社区开发模式、全龄社区养老地产开发模式、异地度假型养老地产开发模式、康疗型养老地产开发模式以及学院式养老地产开发模式等，下面将分别对其特点进行说明。

1.居家式养老地产开发模式

居家式养老地产开发模式是指以家庭为核心、社区为依托、专业化服务为依靠，在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，面向中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式。

2.大型综合养老社区开发模式

大型综合养老社区综合性强、功能多元复合、面向健康活跃期、低度护理期以及高度护理期全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的运营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高。

3.全龄社区养老地产开发模式

全龄社区是指以全生命周期为主线，营建适宜全龄段客户群体混合居住的大型成长型活力社区。

将养老地产混合植入到成熟的住区规划、开发、运营和服务整个流程中，老人与其他各年龄段人共同生活在同一大型社区，各个年龄段老人都有相匹配的养老物业和服务，创造以生活体验至上的一生之城。

4.异地度假型养老地产开发模式

异地度假型养老地产开发模式将养老与度假旅游结合，针对健康并且有支付能力的老人，在经济较发达的沿海城市或风景优美的旅游胜地开发养老产品。

5.康疗型养老地产开发模式

康疗型养老地产开发模式，即“社区+医院+地产”模式，是指养老地产项目嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，主要面向对健康格外关注的中高端老年群体。

6.学院式养老地产开发模式

学院式养老地产开发模式是指在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，以开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的双盈晚年，从而推动家庭、社会的和谐发展。

1.1.5　养老地产的发展历程

1.养老地产的起源和发展阶段

（1）养老地产的起源

养老地产最初诞生于20世纪70年代的北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少有规模的老年公寓。

（2）养老地产的发展

养老地产的发展阶段如图1-3所示。

图1-3　养老地产的发展阶段

2.老年住宅形态的发展阶段

从总体上说，老年住宅经历三个发展阶段：无障碍老龄住宅、混合的演变式住宅、适应老龄社会的通用住宅。其发展历程如图1-4所示。

图1-4　老年住宅形态的发展阶段

a）无障碍老龄住宅　b）混合的演变式住宅　c）适应老龄社会的通用住宅

（1）无障碍老龄住宅

这种住宅是在对老人的视力、体力和脑力等功能下降情况调查的基础上，针对找出的不方便的地方，在设计时加以考虑。通常一个住宅小区只建1～2栋无障碍老龄住宅，住宅内有专门为老人服务的系统。许多国家实践多年，最后证明，这种想法很难行得通。因为：第一，无障碍老龄住宅造价昂贵，收入低于平均水平的老年人根本无法问津，政府由于资金限制也不可能完全满足他们的要求；第二，这种做法无形地把老年人同社会、经济和文化的主流隔开，老年人成天见到的都是体力不支或病魔缠身的老人，生活会失去朝气和活力。

（2）混合的演变式住宅

专门为老年人设计和建造住房的想法很难实现，于是有开发商就想，可否在一栋普通住宅里，拿出几个单元来做老龄住宅，同时在住宅楼内设有专门为老人服务的设施，并可向附近的老龄住宅提供服务。这个方案的缺点是，人到老了要搬家，而且不能同子孙在一起生活。如果子孙也在同一栋楼里，则比住在单独的老龄住宅里有更多的优越性。

（3）适应老龄社会的通用住宅

大多数人都不喜欢在自己的一生中频繁搬家，都希望在自己从年轻时代就拥有的家里度过晚年，再加上老龄人口的日益增多，相当一部分住宅必须考虑老龄人的生活需求。所以，住宅设计要适应变化，要尽可能满足人的一生的需要。于是，一种从生到死都可以享用的“通用住宅”遂应运而生。所谓通用住宅，就是在设计和建造时，就把老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己，但并不需要在一开始就把这些考虑全部做上去，而是逐步地来实现。所有这些考虑的实现当然要增加投资，但据日本估计，全部考虑这些要求，所增费用不会超过房屋造价的10%。如在开始时只考虑基本要求，则所增费用不会超过房屋造价的1%。这种能适应人的一生各个阶段的住宅最能适应老龄社会。

1.1.6　养老地产的开发现状

国内常见的养老地产开发商及其开发项目的基本情况见表1-6。

表1-6　国内常见养老地产开发商及其开发项目的基本情况

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