第二节 房地产经纪相关法规政策体系
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1下列交易形式中，不属于我国《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式的是（ ）。[2010年真题]
A．房地产转让
B．房地产典当
C．房地产抵押
D．房屋租赁
【答案】B
【解析】房地产交易关系是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：①房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系；②开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系；③房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。
2下列法律中，具有最高法律效力的是（ ）。[2011年真题]
A．《宪法》
B．《物权法》
C．《合同法》
D．《民法通则》
【答案】A
【解析】《宪法》是国家的根本大法，具有最高的法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。
3全国人大常委会审议通过的法律的效力低于（ ）。[2008年真题]
A．部门规章
B．司法解释
C．行政法规
D．宪法
【答案】D
【解析】房地产法规政策体系是指各种不同层面的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。其中，全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，其效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。
4《城市房地产开发经营管理条例》属于（ ）。[2011年真题]
A．法律
B．行政法规
C．地方性法规
D．行政规章
【答案】B
【解析】房地产法规政策体系由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成。其中，房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《物业管理条例》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》《不动产登记暂行条例》等。
5《商品房屋租赁管理办法》属于（ ）。[2012年真题]
A．法律
B．行政法规
C．地方性法规
D．部门规章
【答案】D
【解析】房地产法规政策体系由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成。其中，部门规章规定的事项应当属于执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令的事项，其名称可以是“规定”“办法”和“实施细则”等。《商品房屋租赁管理办法》属于部门规章。
6下列司法机关中，有权作出司法解释的是（ ）。[2012年真题]
A．基层人民检察院
B．中级人民法院
C．高级人民检察院
D．最高人民法院
【答案】D
【解析】最高人民法院的司法解释是指最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高人民法院《关于贯彻执行继承法若干问题的意见》《关于适用婚姻法若干问题的解释（二）（三）》《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，也是我国房地产法律体系的组成部分。
7下列不属于房地产法律的调整对象的是（ ）。
A．房地产交易关系
B．物业管理关系
C．房地产行政管理关系
D．一般民事关系
【答案】D
【解析】房地产法律有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是与房地产开发、交易和物业管理有关的各种社会关系。具体地说，房地产法律的调整对象包括：①房地产开发关系；②房地产交易关系；③物业管理关系；④房地产行政管理关系；⑤住房保障法律关系等。
8主要内容为获得土地使用权及在获得土地使用权的土地上建造房屋的房地产法的调整对象是（ ）。
A．房地产开发关系
B．物业管理关系
C．房地产行政管理关系
D．房地产交易关系
【答案】A
【解析】房地产开发关系是指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容：①获得建设用地使用权；②在获得建设用地使用权的土地上建造房屋。
9下列关系中，其主体法律地位不平等，是管理与被管理关系的是（ ）。
A．房地产开发关系
B．房地产交易关系
C．物业管理关系
D．房地产行政管理关系
【答案】D
【解析】房地产行政管理关系是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。这种法律关系的典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。
10公共租赁住房租金原则上按照（ ）同地段、同类型住房市场租金水平确定。
A．适当高于
B．适当低于
C．等于
D．略高于
【答案】B
【解析】租赁型保障房采取市场租金、分档补贴的运作模式，同时在保障对象承租保障房满一定条件的前提下可以购买承租的保障性住房。各地要结合本地区经济发展水平、财政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素，进一步完善公共租赁住房的租金定价机制，动态调整租金。具体来说，公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。
11关于《宪法》的相关规定，下列叙述错误的是（ ）。
A．城市的土地属于国家所有
B．农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于个人所有
C．任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地
D．宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有
【答案】B
【解析】《宪法》规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
12《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿。
A．没收
B．没收或者征收
C．没收或者征用
D．征收或者征用
【答案】D
【解析】《宪法》对土地征收、征用及利用作了原则性规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿，一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
13（ ）使房地产领域涉及的权属界定有了明确的法律依据。
A．《物权法》
B．《土地管理法》
C．《城乡规划法》
D．《城市房地产管理法》
【答案】A
【解析】颁布《物权法》的目的是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。《物权法》使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据，是保障房地产市场健康运行的重要法律基础。
14《物业管理条例》属于（ ）。
A．行政法规
B．政府规章
C．部门规章
D．国家强制标准
【答案】A
【解析】房地产法规政策体系由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成。其中，房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《物业管理条例》《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》《不动产登记暂行条例》等。
15我国行政法规的颁布机关是（ ）。
A．国务院
B．国务院组成部门
C．有立法权的地方人民代表大会
D．有立法权的地方人民代表大会常务委员会
【答案】A
【解析】房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《物业管理条例》《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》《不动产登记暂行条例》等。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1我国《城市房地产管理法》调整的是与（ ）有关的各种社会关系。[2011年真题]
A．房地产信息
B．房地产开发
C．房地产贷款
D．房地产交易
E．房地产登记管理
【答案】BDE
【解析】《城市房地产管理法》以城市规划为依据，对如何取得国有土地使用权，如何进行房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出具体规定。该法是我国第一部全面规范房地产开发用地、房地产开发建设、房地产交易、房地产登记管理的大法，是房地产业立法、执法和管理的主要依据。
2下列房地产法律、法规中，属于房地产行政法规的有（ ）。[2012年真题]
A．《物业管理条例》
B．《城市房地产管理法》
C．《土地管理法实施条例》
D．《商品房销售管理办法》
E．《安徽省城市房地产交易条例》
【答案】AC
【解析】房地产法规政策体系由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成。其中，房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《物业管理条例》《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》《不动产登记暂行条例》等。B项属于房地产法律；D项属于房地产部门规章；E项属于房地产地方性法规。
3房地产法律调整对象包括（ ）关系。[机考真题]
A．物业管理
B．房地产开发
C．施工管理
D．房地产交易
E．房地产行政管理
【答案】ABDE
【解析】房地产法律有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是与房地产开发、交易和物业管理有关的各种社会关系，具体地说，房地产法律的调整对象包括：①房地产开发关系；②房地产交易关系；③物业管理关系；④房地产行政管理关系；⑤住房保障法律关系等。
4在住房保障法律关系中，政府是通过（ ）方式解决低收入家庭的住房困难。
A．配租保障性住房
B．发放合适房源
C．配售保障性住房
D．全额贷款购房
E．发放租赁补贴
【答案】ACE
【解析】住房保障法律关系，是指政府通过配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式，以解决城镇中低收入家庭和个人的住房困难，实现住有所居过程中所产生的行政法律关系与民事法律关系的总称。
5房地产法律的调整对象中，房地产交易关系主要包括（ ）。
A．开发企业与其他人的管理与被管理关系
B．房地产权利人将房地产出租给他人所形成的租赁关系
C．开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系
D．房地产权利人将房地产抵押给他人所形成的抵押关系
E．房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系
【答案】BCDE
【解析】房地产交易关系是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：①房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系；②开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系；③房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。
6住房保障法律关系涉及的重点问题包括（ ）。
A．保障方式
B．房源筹集
C．客源筹集
D．租赁型保障房运作模式
E．产权型保障房运作模式
【答案】ABDE
【解析】在住房保障法律关系中涉及的重点问题包括：①保障对象；②保障方式；③房源筹集；④租赁型保障房运作模式；⑤产权型保障房运作模式；⑥准入、退出。
7全国人民代表大会及其常务委员会颁布的有关房地产的专门法律有（ ）。
A．《城市房地产管理法》
B．《土地管理法》
C．《土地管理法实施条例》
D．《住房公积金管理条例》
E．《城市房地产转让管理规定》
【答案】AB
【解析】全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，这些法律效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。主要有：①《城市房地产管理法》；②与房地产相关的法律，如《物权法》《土地管理法》《城乡规划法》。CD两项属于以国务院令形式颁布的房地产行政法规；E项属于行政规章。
8房地产法规政策体系的主要内容包括（ ）。
A．最高人民法院的司法解释
B．房地产行政法规
C．宪法
D．行政规章
E．地方人民法院的司法解释
【答案】ABCD
【解析】房地产法规政策体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。从立法层次上看，主要内容包括：①宪法；②房地产法律；③房地产行政法规；④地方性法规；⑤行政规章和规范性文件；⑥最高人民法院的司法解释。
9下列与房地产有关的法律法规中，属于部门规章的有（ ）。
A．《物业管理条例》
B．《中华人民共和国城乡规划法》
C．《房地产经纪管理办法》
D．《不动产登记暂行条例实施细则》
E．《城市房地产抵押管理办法》
【答案】CDE
【解析】房地产法规政策体系由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成。其中，部门规章规定的事项应当属于执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令的事项，其名称可以是“规定”“办法”和“实施细则”等。《房地产经纪管理办法》《不动产登记暂行条例实施细则》《城市房地产抵押管理办法》属于部门规章。A项，《物业管理条例》属于房地产行政法规；B项，《中华人民共和国城乡规划法》属于与房地产相关的法律。
三、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）
（一）
A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》《B县城镇商品房预售管理办法》《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。
1我国《城市房地产管理法》属于（ ）。
A．法律
B．地方性法规
C．地方性政府规章
D．规范性文件
【答案】A
【解析】全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，其法律效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。房地产法律包括：①《城市房地产管理法》；②与房地产相关的法律，包括《物权法》《土地管理法》和《城乡规划法》等。
2A省人大出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于（ ）。
A．法律
B．地方性政府规章
C．地方性法规
D．规范性文件
【答案】C
【解析】地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效。
3在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力最高的是（ ）。
A．《城市房地产管理法》
B．《A省城镇房地产开发经营管理条例》
C．《A省商品房销售管理办法》
D．《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》
【答案】A
【解析】房地产法规政策体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。从立法层次上看，主要包括宪法、房地产法律、房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件以及最高人民法院的司法解释。《城市房地产管理法》属于房地产法律；《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规；《A省商品房销售管理办法》属于地方（省级）政府规章；《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于地方（县级）政府规章。因此本题中，A项，《城市房地产管理法》的效力最高。
4在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力排第三的是（ ）。
A．《城市房地产管理法》
B．《A省城镇房地产开发经营管理条例》
C．《A省商品房销售管理办法》
D．《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》
【答案】C
【解析】从立法层次上看，房地产法律体系主要包括宪法、房地产法律、房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件以及最高人民法院的司法解释。《城市房地产管理法》属于房地产法律；《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规；《A省商品房销售管理办法》属于地方（省级）政府规章；《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于地方（县级）政府规章。省级政府制定的地方政府规章的效力高于县级政府制定的地方政府规章，低于地方性法规、低于法律，效力排第三。
5按照规定，C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，其建设用地使用权取得方式应是（ ）。
A．划拨
B．招标出让
C．协议出让
D．拍卖出让
【答案】A
【解析】《城市房地产管理法》规定，土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。
6关于经济适用住房的表述，正确的是（ ）。
A．经济适用住房实质上就是廉租住房
B．用于解决低收入家庭的住房困难
C．经济适用住房土地是划拨取得
D．购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易
【答案】BCD
【解析】A项，随着房地产业的发展，我国已经逐步建立起以经济适用住房、住房公积金制度、廉租住房为主的住房保障体系，因此，经济适用住房与廉租住房是平行的关系。B项，已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。C项，已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。D项，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。