第三节 投资分析
投资运营民宿要有情怀，但最终还是要落实到回报率上。因为成本直接决定收益，所以投资者在筹建一间有盈利能力的民宿时，在前期就要做好成本分析，预估盈利情况，并做好风险评估。
一、前期投入成本分析
前期投入成本包括房租、软装、硬装、床品等。投入适当，“有多少钱，做多少事”是经营民宿的基本原则，不应该跟着潮流，过度投资、申请贷款比例过高，导致最后无法收回成本。不少民宿业者失败的原因就是由于过度投资，遇上客房入住率低、淡季运营困难等情况，难以回本；或是民宿定位不清，难以吸引客人。
1.房租
如果做高端民宿，租期短就有很大的风险。有业内人士表示，投资酒店或者民宿至少1.5～3年回本，所以合同至少5年起。在租赁物业的过程中，要明确物业是否能起照（获得经营所需的相应执照手续），起照的顺序是：工商的营业执照、消防、特种行业许可证（住宿被国家列为特种行业）、外事（外事就是你是否有接待外宾的资格）、最后是卫生。房租是成本的重要组成部分。房租既是前期投入成本，也是主要的运营成本。
2.装修费用
装修费用包括软装费用和硬装费用，需要预留10%～15%的超支空间。
（1）软装主要包括常用的地毯、灯具、壁画、相框、书籍、真假绿植鲜花、摆件、家具等。软装得当可以直接提升民宿的吸引力。
（2）硬装就是指吊顶、墙壁、地板等。如果选择基础设施好的房源，就会在硬装上节省资金，毕竟若租期到达，硬装是无法带走的，属于纯投入。
小提示：
装修的过程中要注意耐用性和实用性，比如洗手间要注意无异味，做好防水，房间做好隔音，房间内预留足够的电源插口等，床品尽量选择优质床品。
装修除满足基础的住宿条件以外，还要看是否包含其他增项服务，如餐饮、娱乐、亲子、商务、宴会、活动、养生等，如果有还需要配置相应的基础设施。
3.其他费用
此外，成本还包括租房押金、物业费用、中介费用、网络费用、众多日常生活用品采购费用等。小到储物盒、衣架、晾衣架、纸巾盒、吹风机、针线盒、急救箱，细致到游泳圈、水枪、沙滩足球、棋牌等，都要考虑周全。
二、运营成本分析
运营成本包括区域内的物价高低、水电网成本、易耗品费用、日常运营成本、人工成本。区域内的租金成本直接影响着投资回报的速度，投资者要预估清楚所考察区域的租赁成本，这是运营成本中的最大支出。
另外，当地人工成本高低，能否招到合适的工作人员，也是需要调查的事项。要知道，民宿是一个服务行业，需要用心去经营，经营人才是决定民宿运营是否顺利的关键。
三、投资回报分析
对投资者来说，只有在预估可盈利的情况下，才可以投资。因此，做投资回报分析是十分有必要的。其步骤如图1-7所示。
图1-7 投资回报分析
一般来说，民宿客房价格都是透明的，投资者实地调查，就可以预估民宿入住情况，从而也就能预估项目未来的盈利情况了。
四、风险评估
民宿属于一种投资行为，在经营过程中可能存在着各种风险，最后涉及投资回报率、盈利状况。投资者在投资前要进行各种风险辨识、分析、评估，争取把风险降到最低。民宿运营中常见的风险有以下几种。
1.法律风险
证件不全引发的风险，如缺乏特种行业许可证、消防许可证，导致被政府部门罚款、整顿、取缔，直接导致经济损失。
2.盈利风险
由于竞争激烈、经营管理不善等因素引起的收支不平衡、盈利空间窄、投资回报速度慢，从而带来在盈利上的风险。
3.自然灾害风险
地震、台风、泥石流、暴雨等引发的灾害。沿海一带的民宿，夏季做好预防台风措施，处于山区的民宿应做好泥石流防范工作。
4.意外事故风险
火灾、爆炸是民宿面临的风险之一。一旦发生，后果严重，会给民宿带来重大损失。民宿要做好防火措施，备置消防器材，消除隐患。一些木质构造的客栈民宿，客房内禁止吸烟、点蜡烛。
5.租赁合同风险
合同权责不明，导致双方纠纷或者单方面违约。
6.人身意外风险
客人、员工在民宿内发生意外风险，如客人在店里摔倒、跌落、被器物砸伤等。