19 未成功购房，开发商、经销商、团购平台对退还购房团购费承担连带责任

——徐某健诉伟特公司等房屋买卖合同案

【案件基本信息】

1.裁判书字号

北京市第三中级人民法院（2019）京03民终4285号民事判决书

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.当事人

原告（被上诉人）：徐某健

被告（上诉人）：伟特公司

被告（被上诉人）：望天树资产公司、望天树装饰公司、嗨楼科技公司

【基本案情】

伟特公司开发了包括案涉房屋在内的房地产项目并于2016年9月25日取得《北京市商品房预售许可证》。伟特公司与望天树资产公司达成一致，由望天树资产公司销售该房地产项目。望天树资产公司与望天树装饰公司系关联公司，共同预售案涉房地产项目，由望天树资产公司与购房人签订购房协议，望天树装饰公司负责精装修，房款和装修款由望天树资产公司收取。望天树装饰公司称其按照房款价格向购房人收取房款，扣除装修费后按照建委备案的价格向伟特公司支付房款，望天树装饰公司通过装修赚钱，如购房人不同意由其装修，便不会与之签订购房协议。在销售过程中，望天树装饰公司与嗨楼科技公司合作，嗨楼科技公司通过向购房人承诺团购费可抵双倍房费收取数额不等的团购费。

2017年2月25日，徐某健与望天树资产公司签订定购协议，购买案涉房屋，总价为2905385元，徐某健交纳房款2045385元。同日，徐某健与嗨楼科技公司签订《会员团购优惠服务说明书》，其中载明：“嗨楼科技公司为徐某健争取到团购费7万元抵房款14万元的独家优惠。当徐某健没有成功购房，或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，徐某健可随时联系嗨楼科技公司申请退还已支付的服务费。”

2017年12月12日，徐某健与望天树装饰公司达成协议，约定因北京市出台房屋限购政策导致徐某健不具有购房资格，望天树装饰公司将分期最晚于2018年3月15日前退还徐某健已支付的房款2045385元。同日，嗨楼科技公司向徐某健出具承诺书，载明在望天树装饰公司退还徐某健已支付的房款2045385元后30日内，嗨楼科技公司将退还徐某健团购费7万元。之后，嗨楼科技公司未依约退还团购费7万元，徐某健诉至法院要求伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司及嗨楼科技公司共同退还徐某健7万元团购费。伟特公司、望天树装饰公司辩称团购费由嗨楼科技公司收取，与其无关。诉讼中，嗨楼科技公司未到庭，望天树装饰公司称嗨楼科技公司以介绍客户收取团购费的方式盈利，团购费抵房费为促销手段，实际无法抵房费，嗨楼科技公司在与客户洽谈时会抬高房价再将团购费和所抵房费扣除。

【案件焦点】

伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司、嗨楼科技公司是否应共同返还徐某健7万元团购费。

【法院裁判要旨】

北京市顺义区人民法院经审理认为：嗨楼科技公司与徐某健签订团购协议，约定如未能购买楼盘可退团购费，现徐某健已无法继续购买案涉房屋并办理了退款手续，嗨楼科技公司应按约将团购费退还徐某健。嗨楼科技公司与望天树装饰公司系合作关系，嗨楼科技公司与徐某健的约定亦同时约束望天树装饰公司，故望天树装饰公司应对退还团购费承担连带责任。团购费具有抵扣房款的性质，应属房款的一部分，伟特公司作为销售案涉房屋的委托方，对团购费亦有退还责任。

北京市顺义区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

伟特公司、望天树资产公司、望天树装饰公司、嗨楼科技公司共同退还徐某健团购费7万元，于判决生效后七日内执行。

伟特公司不服一审判决，提出上诉。

北京市第三中级人民法院经审理认为：伟特公司作为案涉房屋的开发商委托望天树资产公司销售案涉房屋，其与望天树资产公司成立委托合同关系。鉴于案涉房屋的开发商为伟特公司、伟特公司取得商品房预售许可证、伟特公司与望天树资产公司之间的委托合同关系，徐某健与望天树资产公司签订定购协议时有理由相信该协议效力及于伟特公司，望天树资产公司销售房屋产生的法律后果应由伟特公司承担。在徐某健因限购政策无法购买房屋时，伟特公司应当承担向徐某健退还房款的义务，而无论望天树资产公司是否将房款实际转给伟特公司。

关于团购费，《会员团购优惠服务说明书》虽将团购费记载为服务费，但该说明书并未载明该笔服务费所对应的服务，且从该说明书的其他条款看，该笔服务费可抵扣房款，在购房人因任何原因放弃购房时，购房人均能要求退还该笔款项，而无论嗨楼科技公司是否提供了“服务”，由此可知团购费具有房款的性质。团购费属于徐某健支付房款的一部分，未超出伟特公司委托望天树资产公司销售房屋的授权范围，伟特公司作为委托人，依法应承担退还团购费的责任。

北京市第三中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【法官后语】

伴随经济的飞速发展，房市持续火热，各类新颖的房屋销售方式层出不穷，越来越多的企业希望进场“分一杯羹”。而房款一直在居民支出中占较大比重的支出，一旦发生纠纷，因涉及金额较大、商业利益关系复杂，各个主体之间矛盾往往较深。本案有较多主体参与到房屋买卖关系中，争议焦点涉及购房团购费的性质认定和购房不成时团购费的退还责任主体的认定等问题，对于厘清涉及团购费的房屋买卖关系中各方的关系具有一定的典型意义。

本案中，四被告基于商业利益考量建立了较为复杂的商业合作关系，在房屋销售过程中，以房款、装修款、团购费等各种名义从购房人处收取了款项，并从中获得各自收益。但从购房人的角度看，购房人无从知晓四公司之间复杂的商业合作模式，亦不关心四公司在收取款项后如何分配收益，其订立合同的目的即通过支付相应款项以取得房屋所有权。在无法对购房人支付的款项予以清晰界定的情况下，购房人有理由相信其支付的款项均为房款的一部分，故本案将团购费认定为房款的一部分。同样，在房屋买卖关系中，当其他主体主张其收取的是其他名目的款项而非房款时，除非有证据显示确实提供了相应服务且该款项可与房款分离，否则一般应视为房款的一部分。

开发商伟特公司委托望天树资产公司销售案涉房屋，双方之间成立委托合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本条隐名代理的法律效果为合同直接约束委托人和第三人，直接约束效果即为代理归属效果，虽然合同由受托人以自己的名义独立与第三人订立，但合同的法律效果依该条由委托人承受，就如合同是由委托人自己订立的一样。鉴于案涉房屋由伟特公司开发，伟特公司取得商品房预售许可证，购房人与望天树资产公司签订协议时知道望天树资产公司与伟特公司之间的代理关系，则购房人与望天树资产公司签订的协议对伟特公司具有约束力。对于协议解除，伟特公司应承担退还房款的义务，团购费作为房款的一部分其亦应对退还团购费承担责任。

嗨楼科技公司实际收取团购费后并未将团购费支付给伟特公司，且其自愿出具承诺书承诺退还徐某健团购费，故其应信守承诺承担退还团购费的责任。望天树装饰公司与嗨楼科技公司合作售房，共同对外，处于弱势地位的购房人并不清楚其各自关系和利益分配方案，望天树装饰公司应当与嗨楼科技公司共同承担退还团购费的责任，望天树装饰公司抗辩称团购费由嗨楼公司收取并不构成免除望天树装饰公司责任的理由。

编写人：北京市第三中级人民法院 龚勇超 郭妍子