第一节 不动产登记
第二百零九条 【不动产物权的登记生效原则及其例外】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条在《物权法》第9条规定的基础上略作文字修改形成，没有实质性变化。
二、本条规定的主要内容
本条是关于不动产公示方法和公示效果的原则性规定。不动产，主要包括土地以及房屋、林木等土地附着物。鉴于不动产对整个社会所具有的重大的政治意义、经济意义，在各国物权法上，围绕不动产物权的规则都是最重要的内容。本条是在《民法典》第208条规定的基础上进一步就登记对于不动产物权变动的法律效力之原则与例外作了规定。
1.本条首先对登记对于不动产物权变动的法律效力作了原则性规定。对于不动产以何种方式产生物权变动的效果这一问题，以《民法典》第208条规定的物权公示原则作为判断的基础。具体而言，根据是否区分不动产物权变动与原因行为（多数为债权行为），各国立法例上主要有登记生效主义和登记对抗主义两种模式：（1）登记对抗主义以法国和日本为代表。如《法国民法典》第711条规定：“财产所有权，因继承，生前赠与遗赠及债的效果而取得和转移。”在这种模式下，所有权变动不需要单独的物权行为，因债的效果就可以直接法发生所有权的变动。（2）登记生效主义以德国、瑞士为代表，是指登记有决定不动产物权的变动能否生效的效力。在登记生效主义模式之下，根据物权是采取有因变动还是无因变动，又可进一步分为物权形式主义和债权形式主义两种模式。《德国民法典》采用物权形式主义，将登记在不动产物权变动中的决定性作用发挥到极致，即物权行为与原因行为相分离，单独的作为物权变动的构成要件，只要完成了登记，原因行为是否有效或是被撤销都不影响物权变动的法律效果。《瑞士民法典》采用的是债权形式主义原则，即原则上认为登记作为物权变动的生效要件，无登记就不产生物权变动的效果，但如果不动产物权变动的原因行为（主要指债权行为）无效或者被撤销的，经登记的不动产物权也会相应无效或者被撤销。
对于我国采取的是何种物权变动规则，我国学界主流观点认为，本条第1款规定的“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，实质上是明确了我国原则上采用登记生效主义原则，即不动产的设立、变更、转让和消灭必须以登记的方式予以公示，只有在登记完成之时，才发生物权变动的法律效果。在登记生效主义原则之下，我国司法实践中又进一步明确了我国原则上采纳的是债权形式主义模式，即“我国不动产物权变动以债权形式主义为主，意思主义为辅；以登记生效为原则，登记对抗为例外。”[1]
2.本条也规定了物权变动无须登记的例外情形。本条除了规定不动产物权变动原则上采登记生效主义以外，同时还规定不动产物权的变动不以登记为生效要件的例外情形。
首先是法律规定无须登记即能发生不动产物权变动效力的情形。例如，《民法典》第229条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”这是因为法律文书和征收决定都是具有法律效力的生效文件，本身就具有公示的效力，因此无须再以登记作为物权变动的依据。
其次，因事实行为而发生物权变动的也无需登记即可取得物权。例如，《民法典》第230条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”第231条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”这些都是自事实行为完成之日起就产生物权变动的效力，无需登记作为生效要件。
最后，对于某些不动产物权变动，法律采取了登记对抗主义的例外规则，未将登记作为物权变动发生效力的条件，仅仅作为能否对抗第三人的依据，这种情形下的不动产物权变动也无须登记。例如，对于土地承包经营权，《民法典》第335条规定：“土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”对于地役权，《民法典》第374条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”
特别需要注意的是，本条第2款还特别规定了“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，即将国家所有的自然资源所有权作为了物权变动无须登记公示的其中一种例外情形。
三、本条规定特别评注
本条对登记之于不动产物权变动的法律效力作了原则性规定，但对于不动产物权登记的性质，理论上一直有公法行为抑或私法行为的争论，出现过行政行为说、民事行为说、两种性质兼具说等不同观点。赞成将不动产物权登记定性为民事行为的学者认为，不应当将不动产物权登记行为与国家行政机关行使行政权力进行的登记相混淆，因为“动产登记机构不具有行政权力，其从事的不动产登记行为与政府行政权的行使无关。不动产登记，属于民法上的一种法律事实，将导致某种民法上的物权变动的法律效果发生”。[2]而且，在司法实践中，将登记定性为行政行为，很容易引发对当事人所有权确权的诉讼请求，结果是不同机关相互推诿，或者出现行政裁判与民事裁判相冲突的情形，对司法权威和公信力造成损害。我国《物权法》采纳了以债权形式主义为主的物权变动模式，在基于法律行为发生的物权变动中，登记标志着转移不动产权利义务关系，因此，登记是确认不动产物权变动并将其公之于众的手段，不动产物权不是登记的产物。不动产物权变动原则上虽需经依法登记始生物权效力，但因物权归属或基础关系所生纠纷，是平等民事主体之间的财产争议，应认定为民事纠纷。司法实践中将不动产登记作为不动产物权变动的构成要件的做法似乎也是将登记行为定性为民事行为的证明。[3]需要注意的是，目前的主流观点赞成不动产物权登记行为是一种旨在实现而且能够发生民法上重要效果的行政行为。这种观点结合了目前我国不动产物权登记机构的性质、在不动产物权登记中登记机构的主导性地位以及现行法的规定等因素予以综合分析，符合我国目前的不动产物权登记状况。同时，也可以解决民事行为说主张所担心的问题。[4]
本条第2款规定：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”在《民法典》编纂过程中，对于国家所有的自然资源所有权是否应当登记的问题，存在不同观点。最终《民法典》本条维持了《物权法》“可以不登记”的规定。如此规定主要基于三个方面的考虑：（1）根据《民法典》第247～252条的规定，矿藏、水流、海域等自然资源，无居民海岛，城市的土地，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，依法属于国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，依法属于国家所有的野生动物资源，无线电频谱资源等，这些均属于国家所有。国家对自然资源的所有权是依照法律规定直接取得的，而非基于法律行为取得，规定无需进行登记，有利于国家对自然资源的所有权的保护。（2）对于专属于国家所有的矿藏、水流、海域等自然资源，无居民海岛，城市的土地，无线电频谱资源等所有权的客体，基于其专属性，根本也不存在通过交易移转所有权的问题，故而也不可能设立新的所有权，当然也无须进行所有权变动的公示。（3）有些自然资源本身无法进行登记，所以也可以不进行登记。对于国家所有的自然资源所有权，为加强对国有自然资源的管理和有效利用，有关管理部门根据相关法律规定会对国有自然资源进行资产性登记造册，但需要注意的是，这种资产性登记仅仅是一种管理行为，完全不同于作为不动产物权变动公示方法的登记。
【关联规范】
1.《土地管理法》
第十二条 土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。
依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
2.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第三条 人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结：
（一）被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；
（二）被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；
（三）被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；
（四）未公开的发明或者未发表的著作；
（五）被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；
（六）被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品；
（七）根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产；
（八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。
第二百一十条 【不动产登记机构和不动产统一登记】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条是针对不动产登记机构和国家统一登记制度的规定，直接源于《物权法》第10条。
二、本条规定的主要内容
本条确立了不动产统一登记制度。根据本条第2款的规定，我国对不动产“实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”由此，统一的登记制度主要包括统一登记的范围、统一登记机构、统一登记办法三个方面的内容。
1.统一登记的范围，主要包括两个具体方面的统一：（1）应当统一明确将哪些物权类型纳入登记的范围，而哪些物权类型可以不登记。例如，对于房屋、土地、林木等不动产，以及可以归个人所有的土地附着物或是自然资源，应当作为特殊的不动产纳入登记的范畴，但国家所有的自然资源所有权无需登记。（2）应当统一明确不同的物权变动的内容应当办理何种登记。例如，设立物权应办理设立登记或者取得登记，变更物权内容应办理变更登记，转让物权应办理转让登记以及使物权消灭的原则上应当办理涂销登记。
2.统一登记的机构，意味着统一由哪一机构来负责登记事项。从立法例观察，不少国家的立法都规定实行不动产的统一登记制度，但对于具体登记机构的设置，则不尽相同。如德国的不动产登记机构为属于地方法院的土地登记局，瑞士的不动产登记机构大多为各州的地方法院。在《物权法》制定过程中，对于登记机构的设置，学界主要有三种观点：（1）主张由法院负责登记，提出应当“由不动产所在地的县级人民法院统一管辖区域内的不动产登记事务”。[5]这种主张主要是借鉴德国、瑞士等国家的立法例。（2）主张由行政机关负责登记，以便减轻法院繁重的审查任务，并可以起到行政监督的作用。这种主张主要是借鉴澳大利亚、我国香港特别行政区的立法例。（3）主张应当由公证机构负责不动产物权登记。[6]针对以上不同观点，《物权法》通过前未能就登记机构的设置达成共识，最终采取了回避的态度。在之后的《不动产登记暂行条例》中，才确定采用由行政机关负责不动产登记。在《民法典》编纂过程中，考虑到我国各地情况比较复杂，且科技的迅速发展可能对登记制度的影响，如果通过《民法典》限定登记机构，可能会使得《民法典》将来无法适应社会的迅速发展，故《民法典》本条第1款承继了《物权法》第10条的登记属地原则，明确“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”。
3.统一登记的办法，意味着应当就包括登记申请、登记审查、不动产登记簿的管理、不动产权属证书发放、登记查询等在内的登记程序问题予以统一，同时，就异议登记、预告登记、错误登记的法律后果以及登记收费等方面，也应当统一。只有统一登记办法，才可以明确统一登记的法律效果，使得物权变动具有确定性。
三、本条规定特别评注
在《物权法》制定前，我国的不动产登记呈现“多头登记”的状况，登记部门涉及各个领域。在《物权法》制定过程中，理论界和实务界都认为，不动产物权登记特别是不动产物权登记机构的不统一，必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端，不利于健全登记制度，故应当统一登记。鉴于此，《物权法》第10条便规定了我国对不动产实行统一登记制度，以便于登记公示效力的发挥。《物权法》实施以来，我国的不动产登记制度日趋完善，无论是在便利权利人办理登记，减少交易成本，提高交易效率方面，还是在保障相对人在交易时获得全面的信息，提高登记的公信力等方面，都有了长足的进步，取得了很大的成效。但是，就全国范围来看，目前仍有地方尚未将规范的登记制度辐射到所有不动产物权，如有地方的宅基地使用权登记制度就不够完善，对宅基地的权利归属往往凭借熟人社会的印象，但伴随着宅基地使用权发生变动，就有可能带来潜在的风险。
基于以上现实情况，《民法典》沿袭了《物权法》对登记制度的规定，旨在保障登记在不动产物权变动中的作用和地位的同时，为进一步完善不动产登记制度留出空间。本条在规定“国家对不动产实行统一登记制度”的同时，考虑到统一登记涉及行政管理体制改革，实行统一登记需要有一个过程，故本条第2款在规定“国家对不动产实行统一登记制度”的同时，又规定了“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。2015年国务院颁布了行政法规《不动产登记暂行条例》，该条例的颁行旨在整合不动产登记职责，规范登记行为。根据2018年9月7日第十三届全国人大常委会公布的立法规划，我国最终会通过《不动产登记法》统一规范不动产登记问题。
【关联规范】
1.《土地管理法》
第十二条 土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。
依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
2.《城市房地产管理法》
第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
3.《不动产登记暂行条例》
第四条第一款 国家实行不动产统一登记制度。
第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
第二百一十一条 【申请不动产登记应提供的必要材料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条直接源于《物权法》第11条。
二、本条规定的主要内容
本条是对登记时所需提供的必要材料的说明。建立统一的不动产登记制度，就要建立统一的不动产登记办法，明确当事人申请登记时所应提交的材料，以证实其是合法的权利人。为此，本条明确规定了申请不动产登记应当提供必要材料。根据本条规定，“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料”。此外，我国《不动产登记暂行条例》第16条第1款对申请人应当提交的材料作了列举性规定，包括登记申请书，申请人、代理人的身份证明材料和授权委托书，相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书，不动产界址、空间界限、面积等材料，与他人利害关系的说明材料，法律、行政法规等规定的其他材料。这些材料大致分为两类：（1）不动产物权权属证明材料，即能够证明申请登记的不动产物权为真实合法有效的材料。（2）标明不动产物权标的实际情况的材料，即准确描述不动产的数据、照片、图纸、图像等。
此外，需要注意的是，在实践中，对于以合同等方式实现物权变动的，当事人需提交与权利人订立的有关物权转让的合同；若是经人民法院、仲裁委员会或政府征收决定完成物权变动而申请办理登记的，还应提交有效的法律文书或决定书。[7]
三、本条规定特别评注
登记作为不动产物权变动生效或者产生公示对抗效力的要件，各国对于登记多有较为严格和详细的规定。关于申请不动产权属登记需要向登记机构提供哪些材料的问题，立法例上多由专门的不动产登记法予以规定。从各国不动产登记实践来看，登记申请主要采取书面形式，即提交登记申请书。申请书一般包括申请人的身份、登记的类型、登记的原因、标的等内容。与此同时，申请人还必须提交身份证明、登记原因证明文书（即不动产物权变动原因的证明，如行政许可文件、遗嘱等）、登记义务人的权利证明（即登记义务人的权利证明文书或者登记簿中的权利编号）、申请所涉及第三人的同意证明以及法律规定的其他文书。[8]
《民法典》本条对当事人应当提交的必要材料仅做了原则性的规定，具体材料的内容因物权种类和物权变动方式差异会有所不同。对于当事人申请登记所需要提供的具体材料，还需要专门的法律、法规进一步明确。目前，我国的不动产登记主要依据《不动产登记暂行条例》这一行政法规的规定执行，而“不动产登记法”已经列入立法规划。毋庸置疑，登记申请材料的统一和规范化有利于提高整个市场不动产交易的成本和效率，进一步提高不动产登记的公信力。
【关联规范】
《不动产登记暂行条例》
第十五条 当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。
不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。
第十六条 申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：
（一）登记申请书；
（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；
（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；
（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；
（五）与他人利害关系的说明材料；
（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。
不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。
第二百一十二条 【不动产登记机构应当履行的职责】登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条直接源于《物权法》第12条。
二、本条规定的主要内容
本条是对不动产登记机构应当履行登记职责的规定。不动产作为社会财富中最重要的财产，确定不动产的归属必须有严格明确的审查方式。相应地，登记审查制度也是整个不动产登记制度的核心内容之一。
本条对登记机构应当履行的职责作了原则性规定，旨在保障登记机构充分履行职责，尽可能如实、及时、准确地登记不动产物权的有关事项。根据本条规定，登记机构应当履行的职责：（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（2）就有关登记事项询问申请人；（3）如实、及时登记有关事项；（4）法律、行政法规规定的其他职责。
申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
三、本条规定特别评注
采用不同的登记审查标准，对登记的公信力、登记的效率和质量以及登记错误的责任承担有重要的影响。因此，登记机构应当按照法律规定履行审查职责，避免错误登记的发生，从而保障登记在物权变动中公示作用的发挥。
本条中对登记机构履行职责的规定实则也是对我国采取的是何种审查标准和审查方式的明确。在比较法上，不动产登记存在两种审查形式：形式审查和实质审查。两者的主要区别在于登记机构是否有权对不动产物权变动的原因关系即引起不动产物权变动的原因行为进行审查，以及对申请登记的权利与实体法上的权利关系是否一致进行审查。一般认为，在实质审查主义模式下，登记机关对于登记申请，除须审查登记书件是否完备外，对不动产物权变动的原因与登记申请是否一致，及物权变动的原因是否存在瑕疵，也应当加以审查，经确定后无误方可予以登记。在立法例上，德国、瑞士立法采实质审查主义。[9]在形式审查主义模式下，登记机关对于登记申请，仅对其所提供的书件及手续是否合法进行审查，而无须判断产生物权变动的原因行为是否具有瑕疵。在立法例上，法国立法采实质审查主义。对于不动产物权登记，形式审查和实质审查各有优势和缺陷。相较而言，实质审查更详细全面地审查每一项登记事项，一定程度上可以减少登记错误的出现，有助于提高登记的公信力。形式审查的最大优点则在于登记的效率高，且有助于减轻登记机构的审查压力。
对于我国《物权法》第12条所采取的审查模式，《民法典》本条规定承继了《物权法》的规定。对于本条到底是采取了实质审查还是形式审查的模式，学界有不同解读，主流看法根据我国不动产登记实际认为我国《物权法》第12条采取的是形式审查的原则。实际上，从本条规定来看，仅仅是对登记机构应当履行的职责作了原则性规定，并未对我国不动产登记的审查模式给出明确规定。首先，从本条第1款第1项规定的登记机构需要审查的材料内容来看，本款规定不动产登记需要查验权属证明材料和表明不动产情况的材料以及其他必要材料。权属证明材料，主要是指权利设立、变更、转让和消灭的原因关系，包括不动产物权设立、转让、变更、消灭合同，以及人民法院或者仲裁机关的生效法律文书。显而易见，对于本款的查验，可以解释为仅仅是形式上对提交材料的审查，也可以解释为包括对这些材料的真实合法性的审查。其次，在本条第1款第2项以及第2款中，还赋予了登记机关就登记事项询问申请人、要求申请人提供补充材料以及在必要时实地查看的权力，一方面，这些规定无疑都是以保障登记的真实性为目的，以追求登记准确性和公信力的效果，而只有在实质审查模式下，登记机构才有调查职权，由此似乎可以解释为我国不动产登记制度采取了实质审查的原则；但另一方面，规定中用了“可以”一词，这又意味着并非强制，既“可以”，也“可以不”，由此似乎又可以解释为我国不动产登记制度采取了形式审查的原则。因此，总体而言，目前的本条规定为今后确立适合现实状况的我国不动产登记的审查模式留出了解释的空间。
【关联规范】
《不动产登记暂行条例》
第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：
（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；
（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；
（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；
（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。
不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。
第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：
（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；
（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；
（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。
第十九条 属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：
（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；
（二）在建建筑物抵押权登记；
（三）因不动产灭失导致的注销登记；
（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。
对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。
不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
第二百一十三条 【不动产登记机构的禁止行为】登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条直接源于《物权法》第13条。
二、本条规定的主要内容
本条是对禁止登记机构从事的行为的规定。根据本条规定，登记机构不得要求对不动产进行评估，以及以年检等名义进行重复登记，这是因为在现实生活中登记机构可能会为谋取私利，炮制出评估、年检等诸多名目，收取高额费用，变相乱收费，反而给申请人带来了不便。
三、本条规定特别评注
登记在不动产物权变动中的重要地位赋予了登记机构对申请人的申请登记事项进行审查和调查的权力，但同时也要求登记机构妥善履行职责，应当避免滥用权力给申请人设置重重障碍，避免侵犯申请人的正当权利。为保护申请人的物权权利不受侵害，本条在《民法典》第212条规范登记机构应当履行职责的范围的基础上，用列举加抽象兜底的方式规定了禁止登记机构从事的行为，旨在应对登记机构以各种名目从事侵害申请人合法权益的行为，同时也为当事人在权益受到侵害时依法寻求救济提供法律依据。
【关联规范】
《资产评估法》
第二条 本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
第三条 自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。
涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的（以下称法定评估），应当依法委托评估机构评估。
第二百一十四条 【不动产物权变动的生效时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条直接源于《物权法》第14条，明确了我国对于物权变动实行登记生效主义的原则。
二、本条规定的主要内容
本条明确规定了不动产物权发生变动的时间判断规则。在《民法典》第209条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的基础上，本条再次表达了我国对不动产物权变动原则上采登记生效主义的立场，即当事人订立有关不动产物权设立、变更、转让和消灭的合同后，不发生物权变动的效力，只有在登记完成后，不动产物权才发生变动。所谓不动产物权登记完成，是指登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿。
此外，需要注意的是，本条将登记的范围限定在了“法律规定应当登记”的范围内，这是因为根据《民法典》第209条的规定，并非所有的不动产都需要登记，如依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。对于此种不动产，就不以记载于不动产登记簿上来确定其物权的变动状况。
三、本条规定特别评注
不动产登记簿是法律规定由不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案。《民法典》第210条规定了不动产登记的属地原则，并规定了我国实行统一的不动产登记制度，一个登记区域内原则上只有一份不动产登记簿，记录了该地区所有不动产物权的变动情况。因为不动产登记簿由国家公权力掌握和记录，因此，登记簿具有统一性、公开性、权威性和持久性的特点。同时，一个登记区域内只有一份不动产登记簿，并由国家不动产登记机构长时间保存，其存在以国家公信力作为担保，也能够较为真实地反映出不动产物权的归属和利用情况，将物权变动情况以不动产登记簿形式记载，有利于保障权利人的不动产物权获得国家的长期保障。
此外，本条将不动产物权变动的生效时间表达为“记载于不动产登记簿时”而非不动产登记申请日或是权属证书发放之日，有利于更好地发挥不动产登记的公示公信作用，保障交易中善意第三人的利益。比较法中不少国家也采用将记载于不动产登记簿上的时间作为物权变动的生效时间，如《瑞士民法典》第972条第1款规定：“物权在不动产登记簿主簿登记后，始得成立，并依次列顺序及日期。”《德国民法典》第873条规定：“为让与土地所有权、在土地所有权上设定物权以及让与该项权利或者再设定其他物权，除法律另有规定外，权利人与相对人关于此权利变更的合意以及将该项变更纳入土地登记簿，为必要条件。”之所以以记载到不动产登记簿的时间作为不动产物权变动的时间，是因为不动产物权登记的意义即在于通过公开交易信息，使第三人知晓不动产的归属情况，因此不动产登记具有公开性，应当允许第三人查询不动产登记的信息。从理论上看，相对人可以查询不动产信息之时正好是不动产物权记载于不动产登记簿的时间，所以本条维持了《物权法》第14条的态度，规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭自记载于不动产登记簿时发生效力。
【关联规范】
1.《不动产登记暂行条例》
第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
2.《土地管理法实施条例》
第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。
依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
第二百一十五条 【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条直接源自《物权法》第15条，规定物权变动的效力是否发生不影响债权合同的效力。
二、本条规定的主要内容
本条明确规定了物权变动与物权变动原因的效力应当区分判断。根据本条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这实质上是明确了原则上不动产物权登记是物权变动的构成要件，但其并不影响物权变动的原因行为的效力。
本条规定中的“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同”，是指以发生不动产物权变动为目的的基础法律关系，主要是债权合同，属于债权法律关系的范畴，也是引起物权变动的原因。例如，当事人订立房屋买卖合同后，出卖人负有向债权人转移标的物所有权的义务，该房屋买卖合同即为当事人向不动产登记机构申请转让登记的原因，也是引发物权变动法律效果的原因。
三、本条规定特别评注
在当事人签订债权合同后，并不是在任何情况下都能够完成不动产物权登记。如“一房二卖”的情形下，或是出卖人不享有对不动产的所有权时，就无法办理不动产物权转移登记，实现物权变动的法律效果。然而，不应因物权未发生变动而影响对债权合同效力的判断。当事人订立的旨在设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，属于债权合同的范畴，应受债法的合同法规范，无须与登记捆绑在一起。依合同法法理，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反合同有效要件，就是有效的合同。因此，即使因客观情势发生变迁，处分不动产但物权变动不可能实现，当事人订立的合同也不因此受影响，即不因物权未变动妨碍债权效力的发生。债权合同有效的情形下，因无法办理不动产物权登记而不能产生物权变动效力的，债权人还可以基于有效合同享有的债权，督促债务人及时履行合同义务，请求债务人依法承担违约责任。适用本条规定，应把握以下三个方面的理念：
1.物权行为和原因行为相区分的原则是“物债二分”下重要的基本原则，将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由债权与物权的性质决定的。依合同产生的债权债务关系是基于当事人意思自治产生的，对当事人双方具有约束力。合同自双方合意达成之日起就产生效力，属于相对权的范畴，无需公示，合同效力独立存在，也不因为合同履行出现障碍而影响到对合同效力的判断。相比债权，物权原则上是一种绝对权、支配权，具有排他效力，不仅约束双方当事人，更具有对世效力。为保障交易安全，物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即标的物的交付（动产）或者登记（不动产）。物权变动原则上只能在交付或者登记后才能生效。
2.将不动产物权变动的原因与结果进行区分，是由我国现行法律关于物权变动的模式决定的。在我国《民法典》编纂过程中，学界对“合同”的概念是仅指债权合同还是包括物权合同在内的广义合同提出过质疑。有学者认为，我国《合同法》[10]上所说的“合同”实际就是指“债权合同”而不包括“物权合同”，[11]有学者则主张《民法典》中的合同应采取广义合同的概念，认为合同就是当事人意思表示一致的协议，因此不应完全限于债权债务合同，而是涉及整个民事关系。[12]按照我国《民法典》现在的体系安排，应当将本条中的合同限定在“债权合同”的范围下。这是因为，按照主流观点，我国目前对物权变动采取的模式是债权形式主义模式，即债权合意加上物权的公示可以引起物权变动，而并未进一步区分物权合意。对于合同概念的定义也放在了《民法典》合同编，而非《民法典》总则编中，这意味着并未将合同概念作为公因式予以提取，故合同的概念定位应该限于合同编下的合同，而非可以作为《民法典》公因式的合同。《民法典》第465条第2款规定：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”第468条则进一步强调了“非因合同产生的债权债务关系，适用有关该债权债务关系的法律规定；没有规定的，适用本编通则的有关规定，但是根据其性质不能适用的除外。”因此，本条中的“不影响合同效力”，其含义应是在我国采债权形式主义模式下，登记形式的不满足只能影响不动产物权变动的效力，而对债权合意不产生影响，即“不影响合同效力”应当解释为不影响当事人之间债权合同的效力，如此才符合《民法典》整体的体系安排。
3.区分债权合同效力与物权变动的结果也是诚信原则的体现。诚信是民法中最重要的原则，法律要求当事人诚实守信，不得逃避法律或合同约定的义务。如果不将不动产物权变动的原因与结果进行区分，一旦没有办理物权登记，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同也随之无效，其结果就会纵容违约的当事人以不履行登记义务的方式逃避合同对其的约束力，守约一方的合法权益因合同无效也无法得到妥善保护，最终的结果就是破坏了市场经济条件下交易的基本规则，不利于社会主义市场经济的发展。
【关联规范】
1.《民法典》
第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第四百六十八条 非因合同产生的债权债务关系，适用有关该债权债务关系的法律规定；没有规定的，适用本编通则的有关规定，但是根据其性质不能适用的除外。
2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》
第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
3.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》
第四十三条 当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。
当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。
第四十六条 不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。
抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。
第五十条 抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。
当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持。抵押权依法实现时所得的价款，参照前款有关规定处理。
第六十三条 债权人与担保人订立担保合同，约定以法律、行政法规尚未规定可以担保的财产权利设立担保，当事人主张合同无效的，人民法院不予支持。当事人未在法定的登记机构依法进行登记，主张该担保具有物权效力的，人民法院不予支持。
第二百一十六条 【不动产登记簿效力及管理机构】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条源于《物权法》第16条，无实质性变化，是对不动产登记簿推定效力和管理机构的规定。
二、本条规定的主要内容
本条明确规定不动产登记簿由登记机构管理，且肯定不动产登记簿具有权利正确性推定效力。不动产登记簿是有效地表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，具有无可争辩的权威性，是具有法律效力的文件。《民法典》第214条明确规定依照法律规定应当登记的不动产物权变动自记载于不动产登记簿时生效。既然不动产登记簿作为物权变动登记情况的证明文件，就自然应当成为判断不动产物权归属与内容的根据，这是不动产物权公示原则和认可登记的权利正确性推定力的当然体现，也是保障物权变动安全的必要手段。不动产登记簿作为确定不动产归属和内容的根据，由国家公权力保管可以彰显其权威性，故规定不动产登记簿由登记机构管理。
三、本条规定特别评注
不动产登记簿的作用即在于让外人知晓不动产物权的归属和内容，因此在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，推定该人享有该项权利，其权利的内容也应以不动产登记簿上的记载为准，此所谓登记的权利正确性推定原则，也是不少国家物权法上普遍承认的原则。不动产登记簿权利正确性推定的效果主要体现在法律上的权利推定和证明责任的权利推定两方面。
首先，不动产登记簿记载的权利作为法律拟定的一种事实，具有推定物权法律关系存在的效果，因此，登记的权利人仅需要证明不动产登记簿上曾对物权有过登记，就足以证明依登记内容所记载的物权的存在及该物权的种类、内容和次序。[13]正所谓有学者所言，“立法者在法律上就某一特定的权利或法律关系不待对有关的要件事实进行证明就直接对其现状是否存在予以推认的情形，即直接根据前提事实而并非要件事实来推定该项权利存在或不存在的法律状态”。[14]
不动产登记簿的推定力也是不动产登记具有公信力的前提，第三人可以通过登记这种权利外观推定不动产物权的归属和内容状况，因此依据登记所表现的物权即便不存在或内容有异，但对于信赖这项公示方法所表现的物权而为物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实物权存在相同的法律效果，并加以保护。当然，不动产登记簿的权利正确性推定效力是以国家登记机构的公信力作为支撑的，本条第2款规定“不动产登记簿由登记机构管理”就是法律以国家公权力干预私权，从而保障登记簿具有真实性和准确性的表达。由登记机构管理登记簿，旨在督促登记机构依法履行职责，如实记载登记事项，以便更好地实现登记公信力的效果。一般认为，这样规定不仅对确定真实权利人具有重要意义，也“能够使不动产上的物权状态更加清晰，为不动产善意取得制度奠定了基础，有助于维护交易安全、提高交易效率。”[15]
其次，不动产登记的推定力除了体现在对法律关系的推定上，还体现在诉讼过程中举证责任的分配上，便于人民法院在解决物权纠纷时确定责任的归属。当当事人就登记簿记载的物权归属和内容存在争议时，在登记簿上记载的物权人无需自己举证，即可首先被推定为是真实权利人。这一方面给予了登记人在程序上保护的优先性，其无需证明对物的归属，就可以被推定为真实权利人。相对人若想推翻这一法律关系，必须拿出证据证明不动产登记簿确有错误，否则将承担败诉的风险。另一方面，对不动产登记簿的记载进行推定只是证明责任或举证负担的规范，与实体权利的归属并不直接相关，因此其与真实权利并不一定相符。若相对人确有证据可以证明登记的名义人非真实权利人的，也可以推翻此种推定力。
【关联规范】
1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十五条 对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；
（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；
（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断；
（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；
（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。
案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。
3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。
第三条 人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结：
（一）被执行人及其所扶养家属生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；
（二）被执行人及其所扶养家属所必需的生活费用。当地有最低生活保障标准的，必需的生活费用依照该标准确定；
（三）被执行人及其所扶养家属完成义务教育所必需的物品；
（四）未公开的发明或者未发表的著作；
（五）被执行人及其所扶养家属用于身体缺陷所必需的辅助工具、医疗物品；
（六）被执行人所得的勋章及其他荣誉表彰的物品；
（七）根据《中华人民共和国缔结条约程序法》，以中华人民共和国、中华人民共和国政府或者中华人民共和国政府部门名义同外国、国际组织缔结的条约、协定和其他具有条约、协定性质的文件中规定免于查封、扣押、冻结的财产；
（八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产。
4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》
第四十七条 不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。
第二百一十七条 【不动产登记簿与不动产权属证书的关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条直接源于《物权法》第17条，是关于不动产登记簿与不动产权属证书的关系的规定。
二、本条规定的主要内容
本条明确规定了不动产登记簿与不动产权属证书的关系。《民法典》第216条已经规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。在不动产登记过程中，登记机构在审查后认为申请人是物权人的，除了将不动产物权的归属记载到不动产登记簿上，同时还会颁发给权利人不动产权属证书，作为权利人享有该不动产物权的证明。
为了保障权利归属的统一性和准确性，避免出现同一个不动产物权有多个证明文件造成混淆，本条特别规定，不动产登记簿和不动产权属证书记载的内容应当一致。尽管不动产权属证书也是登记机构给权利人的证明文件，但两者在含义和证明力度上有很大差别。总体来看，不动产登记簿的公信力要强于权属证书，除非有确切的证据可以推翻，否则两者不一致时，应当以不动产登记簿记载的权利人和权利内容为准。
三、本条规定特别评注
记载于不动产登记簿作为不动产物权的公示手段，是第三人知晓物权状况的依据，具有公信力。在社会生活和交易过程中，不动产权利人为了证明自己的权利状况，可以出示权属证书。适用本条需要注意以下两个方面：
首先，不动产权属证书只是一种证明，其颁发不具有确认物权的意义，更不能代表物权变动的生效和完成。正如有学者所言，确认不动产物权的归属和内容的根据“应当是不动产登记簿，不动产权属证书只是其外在表现形式。不动产权属证书并不具有代表不动产物权的功能。”[16]这是因为，尽管权利人可以以不动产权属证书作为举证其权利人身份的证明，但毕竟该权属证书不能被外界查阅，因此不是一种公示方式。物权的变动原则上须经过公示才能对抗第三人，因此不动产权属证书的移转占有不能作为物权变动的生效要件。不动产权属证书可以作为证明权利的根据，但是权属证书本身不具有权利正确性推定效力，不能直接根据权属证书就确定物权的归属，因为其不具有推定为真实权利的效力和被他人信赖的公信力，也就是说，第三人基于权属证书而信赖物权变动的，法律不会因此就对其予以保护，此时第三人也不能因此主张构成善意取得。
其次，不动产登记簿和不动产权属证书都可以在民事诉讼中作为证据提出。《民法典》第216条规定了不动产登记簿具有证明效力，本条又进一步规定了不动产权属证书的证据资格。然而，虽然两者都可以作为证据使用，但两者的证明力具有差别。不动产登记簿具有推定力，因此在涉及不动产权属和内容争议的案件审理中，当事人如果分别以“不动产登记簿”和“不动产权属证书”作为支持不同权利人的证据时，除非有证据证明不动产登记簿是错误的，否则法院就应按照《民法典》第216条关于“不动产登记簿”的证据力优于“不动产权属证书”的证据力的原则，确定争讼不动产物权的归属和内容。由此可见，不论是不动产登记簿还是不动产权属证书，都不具有绝对的证据力。在诉讼过程中，对方如果有异议，其应当提出反证；如果异议方举出反证，能够证明不动产登记簿上的记载或权属证书确有错误，登记簿上的记载和权属证书就被推翻，法院就应当依法根据反证认定争议不动产的物权归属和内容。
【关联规范】
1.《不动产登记暂行条例》
第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。
不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。
2.《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第一条 公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。
第二条 房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。
房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。
房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。
第二百一十八条 【不动产登记资料的查询、复制】权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条在《物权法》第18条规定的基础上修改而成。《物权法》第18条规定“申请查询、复制登记资料”，《民法典》在此基础上增加了“不动产”三字，强调是对不动产登记资料的查询、复制的规定。
二、本条规定的主要内容
本条明确规定了可以查询、复制不动产登记资料的主体，即只有权利人和利害关系人才有权查阅、复制登记簿。
所谓权利人，是指在登记簿上记载的对登记的不动产享有名义上的物权的人。权利人对不动产登记簿享有查阅权，而且可以查阅一切登记资料，这是物权人自身权利内容的当然之义。
除了权利人外，利害关系人也可以查阅登记簿。一般而言，因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人均可以作为利害关系人查询、复制不动产登记资料。当然，对于如何判定利害关系人，不动产登记机构有权要求申请人举证证明自己是所登记的不动产物权的利害关系人，不过通常申请人只要初步证明具有利害关系即可，如提交有登记的名义权利人签章的抵押合同。
此外，对于权利人、利害关系人可以查询、复制的登记材料的范畴，我国对土地登记资料和房产登记信息的查询有不同的规定，应当参照相关法律、法规具体判定。大致包括土地登记结果、原始登记资料，包括土地权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表和地籍图等。
三、本条规定特别评注
不动产登记簿设置的目的主要在于向外界公示物的归属情况，以便不特定的人知晓。如果登记机构将不动产登记簿作为保密文件，不允许或者不正当地限制查询，必然无法体现不动产登记簿的公示价值，进而无法实现公示原则维护交易安全的功能。这是本条规定允许申请查询、复制不动产登记资料的主要缘由。但是，并非所有人都与该不动产物权具有利害关系，如果允许全社会的人均可以随意申请查询、复制不动产登记资料，且科以登记机构予以配合的义务，既不必要也会给登记机构的工作带来负担。基于此，各国和地区立法例上对查询登记簿的主体一般会予以立法限制。例如，《瑞士民法典》第970条规定：“不动产登记簿是公开的。任何利害关系人，均可在不动产登记簿管理官员在场的情况下，查阅不动产登记簿与其有关的分册及附属证书，或请求摘录其有关内容。任何人不得提出其不知不动产登记簿上登记的抗辩。”《德国土地登记条例》第12条第1款规定：“任何能陈述其有合法利益者均有权查阅土地登记簿。这亦同样适用于土地登记簿中用于补充登记所涉及的文本以及尚未完成的登记申请。”《日本不动产登记法》第21条第1款规定：“任何人都可以缴纳手续费，而请求交付登记簿的誊本、节本或地图及建筑物所在图的全部或一部的副本。并且，以有利害关系部分为限，可以请求阅览登记簿及其附属文件或地图、建筑物所在图。关于登记事项无变更、某事项未登记、登记簿誊本或节本的记载事项无变更的证明，亦同。”
我国《民法典》本条规定即对申请查询、复制不动产登记簿的主体资格予以限制。作此限制的主要原因在于，物权公示本来的含义或者真正目的，不是要求全社会的人都知道特定不动产的信息，物权公示虽然是针对不特定的人，但登记资料只要能够满足合同双方当事人以外或者物权权利人以外的人中可能和这个物权发生联系的这部分人的要求，就已经达到了登记和物权公示的目的。当然，我国对查询登记簿的主体进行限制除了具有功能性的考虑，还出于信息安全的考虑。不动产作为自然人最重要的财产，其归属和利用与权利人的生活和隐私息息相关，如果允许任何人都可以查询，就会泄漏登记簿记载的权利人的隐私、商业秘密以及其他个人信息数据，这可能会给权利人造成各种损害。基于种种考虑，《民法典》沿袭了《物权法》的规定，登记机构只应当在权利人、利害关系人提出申请查询、复制的情形下提供登记资料。
需要注意的是，在司法实践中，利害关系人范围的确定是一个难题。对于利害关系人的范围，是仅限于法律上的利害关系人还是也包括亲属或经济上的利害关系人，甚至是更广泛的利害关系程度呢？在德国，“利害关系人”的范围非常宽泛，即使是新闻媒体基于舆论监督的功能也是可以查阅登记簿的。对于本条中的利害关系人的范围，有观点认为，这里的利害关系人仅应当指在法律上具有利害关系的人，而不包括近亲属或经济上的利害关系人；也有观点认为，利害关系人应当是指与登记的不动产有一定现实利益关系，并有可能因登记结果而影响其利益存在或实现的人；[17]还有观点认为，对查阅权主体不能限制过严，否则无法真正实现不动产登记的目的，使登记制度的设立在一定程度上流于形式，故“利害关系人”并不必然具有法律上的利益，经济上的或亲属关系上的利益，有时甚至是一般公众上的利益，也是可以的。[18]可见我国虽然限定了查询不动产登记簿的主体范围，但对其权利主体的外延则规定上较为原则。
【关联规范】
1.《不动产登记暂行条例》
第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
2.《土地管理法实施条例》
第三条 国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。
土地登记资料可以公开查询。
确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。
3.《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第一条 公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。
4.《不动产登记暂行条例实施细则》
第九十四条 不动产登记资料包括：
（一）不动产登记簿等不动产登记结果；
（二）不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。
不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度，建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。
不动产登记资料中属于归档范围的，按照相关法律、行政法规的规定进行归档管理，具体办法由自然资源部会同国家档案主管部门另行制定。
第九十五条 不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作，加强不动产登记信息产品开发和技术创新，提高不动产登记的社会综合效益。
各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。
第九十六条 不动产登记机构、不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制，确保不动产登记与交易有序衔接。
不动产交易机构应当将不动产交易信息及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后，应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。
第九十七条 国家实行不动产登记资料依法查询制度。
权利人、利害关系人按照《条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。
权利人可以查询、复制其不动产登记资料。
因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。
人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。
涉及国家秘密的不动产登记资料的查询，按照保守国家秘密法的有关规定执行。
第九十八条 权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：
（一）查询申请书；
（二）查询目的的说明；
（三）申请人的身份材料；
（四）利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。
权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。权利人查询其不动产登记资料无需提供查询目的的说明。
有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。
第九十九条 有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并书面告知理由：
（一）申请查询的不动产不属于不动产登记机构管辖范围的；
（二）查询人提交的申请材料不符合规定的；
（三）申请查询的主体或者查询事项不符合规定的；
（四）申请查询的目的不合法的；
（五）法律、行政法规规定的其他情形。
第一百条 对符合本实施细则规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。
第一百零一条 查询人查询不动产登记资料，应当在不动产登记机构设定的场所进行。
不动产登记原始资料不得带离设定的场所。
查询人在查询时应当保持不动产登记资料的完好，严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料，也不得损坏查询设备。
第一百零二条 查询人可以查阅、抄录不动产登记资料。查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当提供复制。
查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。
第二百一十九条 【利害关系人的禁止义务】利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条是《民法典》新增条款，旨在保护权利人的信息安全，要求利害关系人在享有查阅、复制不动产登记簿的权利时，同时负有不公开和合理使用的义务。在《民法典》物权编的一审稿和二审稿中，都将此条表述为“利害关系人不得非法使用、公开权利人的登记资料”。最终《民法典》调整了不得公开和非法使用两个行为的顺序，表述为“利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料”。
二、本条规定的主要内容
本条明确规定利害关系人对于查阅、复制的不动产登记资料负有不公开和合法使用的义务。《民法典》颁布之前，我国《不动产登记暂行条例》第28条和第32条也规定了未经权利人同意，利害关系人不得泄露查询获得的不动产登记资料；违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，除了可能承担损害赔偿责任，还可能承担行政责任或者刑事责任。这些规定均旨在保护权利人的个人信息。
三、本条规定特别评注
本条作为《民法典》新增的条款，是对利害关系人的义务的规制表达。根据本法第218条的规定，我国允许利害关系人查阅、复制不动产登记簿，且立法机关对利害关系人的范畴采取的是较为原则性的概念，解释上可以理解得很宽泛。允许利害关系人查阅、复制不动产登记簿的优势在于登记的公示作用能够体现得更加明显，但其弊端即在于可能会泄漏登记簿记载的权利人的个人信息数据，可能会给权利人造成各种损害。
尽管登记簿的设置本身意义即在于公开，但正如有学者所言，“不动产物权属于民事主体个人财产的重要组成部分，而隐私的范围包括个人资料、私生活范围等，个人财产状况属于重要的个人信息，当然受到隐私权的保护”。[19]因此，为了防止窥探个人财产状况，除了要在查阅不动产登记资料的主体上进行限制以外，也就必然还需要科以利害关系人不公开和合理使用的义务，防止权利人信息的泄露，否则对主体的限制也就形同虚设。
在《物权法》颁布后，越来越多的人意识到了登记的重要性，但与此同时也出现了恶意利用登记信息侵犯他人隐私，甚至侵害他人商业秘密的行为。然而，法律赋予利害关系人查阅、复制不动产登记资料的合法性，并不意味着其可以在任何范围内使用登记资料中的信息。如果超越了法律的权限，不仅违反了民法上诚信原则的要求，更可能会出现恶意侵犯隐私权的现象。换言之，尽管不动产登记资料具有公开性，但不能要求社会公众都知晓和传播，更不能将不动产登记簿的公示作用作为权利滥用的工具，非法泄漏甚至出卖个人信息，损害权利人的利益。因此，《民法典》本条规定利害关系人就查询、复制的不动产登记资料负有不公开、合理使用的义务，这是基于法理并符合当前社会实践情形的必然要求。
【关联规范】
《不动产登记暂行条例》
第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二百二十条 【更正登记和异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条在《物权法》第19条规定的基础上略作文字修改而成，是对权利人、利害关系人申请更正登记和异议登记的规定。
二、本条规定的主要内容
本条确立了更正登记和异议登记两大制度。
（一）关于更正登记
本条的第1款首先规定了更正登记。更正登记是对不动产登记簿上的瑕疵记载（错误或疏漏）予以改正或者补充而进行的登记。根据更正登记程序启动方式的不同，更正登记分为依申请的更正登记和依职权的更正登记两种方式：依申请的更正登记，是指不动产登记簿记载的名义权利人、真正权利人或者利害关系人申请登记机构对登记记载予以更正；依职权的更正登记，则是指登记机构依据职权对登记记载予以更正。《民法典》本条规定的则是依申请予以更正的方式，即权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记；不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
（二）关于异议登记
本条第2款规定了异议登记。异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿记载权利的正确性提出异议，从而向登记机构申请的登记。
异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的，因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态。为使得不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，并且促使真实权利人及早行使权利，避免登记记载的名义权利人的利益和正常的交易秩序受到严重影响，法律必须对异议登记的有效期间做出限制。申请人自异议登记有效期间内不提起诉讼，说明异议登记的申请人并不积极行使其权利，法律就没有必要一直维持异议登记的效力。根据本条规定，申请人应当在异议登记之日起15日内起诉解决纠纷，否则异议登记失效。异议登记的失效不需要当事人的申请，且15日为不变期间，只要经过15日异议登记的效力即自动消灭。同时，鉴于异议登记的存在限制了权利人对自己权利的处分，不利于物的经济效益的发挥，故除了在对异议登记的有效期间加以限制以外，本条还规定因异议登记不当而给登记的名义权利人的利益造成损害的，应由异议登记申请人承担赔偿责任。
三、本条规定特别评注
不动产登记簿具有确定物权归属的作用，但其并不总是能够反映物权的真实状况。因此，为了及时改正错误登记，保障不动产登记簿的权利正确性推定和公信力，以及保障真正权利人的物权，应当准许权利人或利害关系人对不动产登记簿的记载提出更正或异议。
更正登记具有两层意义，一方面相当于对原登记的涂销登记，另一方面也相当于真正权利人的初始登记。可见，更正登记可以彻底地终止现实登记的权利正确性推定效力，终局性地终止第三人依据不动产登记簿的记载对现实登记权利的取得。各国多确立了更正登记制度，以弥补登记错误的瑕疵。如《德国民法典》第894条规定：“土地登记簿记载的土地物权、在此权利上设定的物权、或者依据第八百九十二条第一款确定的处分限制，与真正的权利状态不一致时，其权利未被登记、未被正确登记或者被一个并不存在的权利负担的登记或者权利限制的登记受到损害的人，可以要求因更正登记而涉及其权利者的同意，为更正登记。”《瑞士民法典》第975条对不正当的登记也规定了“物权的登记不正当，或正当的登记被不正当地涂销或更改时，物权受到侵害的人，得诉请更正登记。”需要注意的是，本条规定“有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”，但并没有再进一步说明登记机构对申请人提交的证据应当进行形式审查还是实质审查。不过，既然更正登记实质上还意味着登记簿对关涉物权真正权利人的初始登记，因此其审查方式应当与不动产物权在设立、变更、转让、消灭时的审查方式相同，才能保障登记制度的统一性。
与更正登记的最终目的相同，申请异议登记的目的也是涂销原登记。需要注意的是，在原登记的名义权利人与利害关系人发生纠纷时，启动更正登记程序往往需要一定的时间，此时为维护真正权利人的合法权益，避免在这段时间真正权利人的物权受到侵害，法律允许利害关系人提起异议登记，将真正权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。在法律效果上，异议登记同更正登记也有相似之处，即都可以产生中断登记簿的推定力和公信力的法律效果。质言之，如果在登记簿上有异议登记的，不得仅凭登记簿的记载就推定登记的名义权利人享有相应物权，如果登记记载的名义权利人并非真实权利人，第三人也不能因相信登记簿的公信力而主张善意取得，即第三人对登记簿记载的权利的信赖不再受法律保护。因为异议登记能够产生阻碍不动产登记簿推定力和公信力的效果，因此对登记的名义权利人必然会造成影响。对于造成的是何种影响，理论上有处分禁止说和处分效力待定说两种观点。在《物权法》制定过程中，征求意见稿和草案也分别采用了不同的观点。因为理论界和实务界分歧较大，立法者最终未在《物权法》中予以明确，《民法典》编纂中对此也未予特别说明。对此，目前的主流观点采处分效力待定说，认为采这种观点处理纠纷更符合物尽其用和效率的原则。通过将该处分行为定性为效力待定行为，一方面有利于促进交易，另一方面也与无权处分行为属于效力待定行为的观点相吻合。[20]
综上，本条规定了更正登记和异议登记两种形式，其效力具有一定相似性，都可以阻碍不动产登记簿的权利正确性推定，但更正登记可以实现直接改变原登记权利的权利主体，甚至改变权利的属性和内容；异议登记只是给予利害关系人临时性的保护，不意味着登记簿记载的名义权利人一定非实际权利人。只有进行了更正登记，才真正能够消除登记权利人与实际权利人不一致的情况。
【关联规范】
1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》
第三条 异议登记因民法典第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
2.《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第六条 人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：
（一）房屋登记簿上载明的权利人；
（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人；
（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。
3.《不动产登记暂行条例实施细则》
第七十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。
权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）证实登记确有错误的材料；
（三）其他必要材料。
利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。
第八十条 不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。
不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。
第八十一条 不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。
第八十二条 利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
利害关系人申请异议登记的，应当提交下列材料：
（一）证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；
（二）证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；
（三）其他必要材料。
第八十三条 不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。
异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。
异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。
第八十四条 异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。
第二百二十一条 【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条在《物权法》第20条规定的基础上修改而成，是关于预告登记的申请和效力的相关规定。与《物权法》第20条的规定相比，除了为更加严谨而略有个别文字修改以外，本条以“90日”取代了《物权法》中“三个月”的表述，明确了预告登记的期限，避免因月份天数不一致而造成的实践不统一问题。
二、本条规定的主要内容
本条确立了预告登记制度。我国不动产物权变动原则上采登记生效主义，因此除非法律另有规定，当事人签订的不动产物权变动协议在进行物权变动登记前仅发生债权的效力。然而，交易市场瞬息万变，在现实生活中存在大量在先权利因未办登记而无法得到保护的现象。例如，在“一房二卖”的情形下，买受人没有办理房屋所有权移转登记就只享有债权请求权，不具有排他性，也不享有优先受保护的权利，在出卖人将房屋转卖他人后只能要求损害赔偿，这对买受人的利益维护非常不利。对此，法律通过预告登记的方式保护买受人这种情形下的债权。
预告登记制度是随着债法的不断发展，债权人希望增强债权效力以保护自身权利而产生的。从制度渊源来看，“预告登记是德国中世纪民法创立的制度，发端于早期普鲁士法上的‘异议登记’，后为奥地利、德国、瑞士民法所采纳，并为日本法所继受”。[21]所谓预告登记，是指为保全一项债权请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。一般的不动产登记，登记的内容是物权，而预告登记的内容则是将债权请求权物权化，使登记的债权具有对抗第三人的效力，以避免因登记的名义权利人的再次处分而损害债权人的利益。对预告登记的性质，有观点认为其本身虽保障实现的是债权，但既然可以阻碍名义权利人处分，因此预告登记也应当属于物权的范畴。[22]也有观点认为预告登记系介于债权与物权之间，兼具物权和债权的双重性质。[23]
我国《民法典》延续了《物权法》对于预告登记效力的规定，明确了预告登记的法律效果是“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。
根据本条规定，有两种原因导致预告登记的效力丧失，一是债权消灭，二是自能够进行不动产登记之日起90日内不办理的，预告登记也自动失效。首先，预告登记的产生就是为了保障将来债权的实现，因此原债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记也就失去其存在的基础。此时不需要权利人申请，预告登记即自动失去效力。其次，预告登记的目的主要在于督促权利人在能够转为不动产登记时尽早行使权利，实现请求权指向的物权变动的效果。如果预告登记权利人消极怠于行使权利，既限制了登记的名义不动产权利人对不动产的处分，同时也有悖于“物尽其用，鼓励交易”的民事财产立法宗旨。《德国民法典》第887条设立了以公示催告预告的方式解除预告登记权利人权利的制度。我国则是以90日作为期限，期限届满而不办理不动产登记的，预告登记的效力丧失，原预告登记权利人的债权也就不再享有物权性质的优先效力。
三、本条规定特别评注
预告登记制度是随着债法的不断发展，债权人希望增强债权效力以保护自身权利而产生的。所谓预告登记，是指为保全一项债权请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。一般的不动产登记，登记的内容是物权，而预告登记的内容则是将债权请求权物权化，使登记的债权具有对抗第三人的效力，以避免因登记的名义权利人的再次处分而损害债权人的利益。对预告登记的性质，有观点认为其本身虽保障实现的是债权，但既然可以阻碍名义权利人处分，因此预告登记也应当属于物权的范畴。[24]也有观点认为预告登记系介于债权与物权之间，兼具物权和债权的双重性质。[25]
我国法上预告登记的法律效果，主要体现在四个方面：首先，我国并未采取《德国民法典》的相对无效主义，[26]而是采取了限制处分模式，即不仅原登记的名义不动产权利人不得再处分已经预告登记的不动产，登记机构也不允许原登记的名义不动产权利人办理再处分登记，这相当于“冻结”了不动产登记簿的使用。其次，除了限制处分权以外，预告登记还具有预警效力。正如有学者所言，“预告登记的预警效力与其保全权利的效力及保全顺位的效力是一脉相承的，因此，第三人在同预告登记的义务人进行交易时，通过预告登记可以判断相关的交易风险，其应通过预告登记认识到预告登记权利人日后为本登记的可能性”。[27]再次，在买受人已经办理了预告登记的情况下，其登记的效力还可以确保了本登记顺位的优先，即使出卖人“一物二卖”，后买受人也应当依预告登记了解到交易可能失败的风险，因此其不得主张以自身为善意而适用善意取得。最后，预告登记还具有破产保护的效力，可以在不动产物权人陷于破产时对抗其他的债权人而保全自己请求权的目的实现。
【关联规范】
1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》
第四条 未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
第五条 预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的“债权消灭”。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
3.《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第六条 人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：
（一）房屋登记簿上载明的权利人；
（二）被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人；
（三）人民法院能够确认的其他利害关系人。
4.《不动产登记暂行条例实施细则》
第八十五条 有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：
（一）商品房等不动产预售的；
（二）不动产买卖、抵押的；
（三）以预购商品房设定抵押权的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。
第八十六条 申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：
（一）已备案的商品房预售合同；
（二）当事人关于预告登记的约定；
（三）其他必要材料。
预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应材料。
申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。
第二百二十二条 【不动产登记错误的损害赔偿责任】当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。
因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条在《物权法》第21条规定基础上略作文字修改而成，是对登记错误赔偿责任承担问题的规定。
二、本条规定的主要内容
本条分两款规定了登记错误致害的赔偿责任承担规则。
本条第1款规定的是当事人提供虚假材料申请登记造成他人损害所应当承担的赔偿责任。这种赔偿责任的性质应当属于侵权损害赔偿。登记作为确定不动产物权的基本方式，是真正权利人是否享有物权的重要依据。提供虚假材料导致登记错误造成他人损害，构成侵犯他人物权的行为，应当承担侵权损害赔偿责任。
本条第2款规定“因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任”，但对于登记机构这种情形下应当承担何种性质的赔偿责任、归责原则和救济范围如何等问题，并未予以明确，对此理论上有不同解读。在司法实践中，对于登记错误致害的赔偿责任一般纳入《国家赔偿法》的范畴，采过错责任原则归责，登记机构就登记错误导致的直接经济损失予以赔偿。
此外，根据本条规定，不动产登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。具体的追偿问题，可以依《民法典》第62条第2款“法人承担民事责任后，依照法律或者法人章程的规定，可以向有过错的法定代表人追偿”，以及第1191条第1款中“用人单位承担侵权责任后，可以向有故意或者重大过失的工作人员追偿”的规定予以确定。
三、本条规定特别评注
登记内容正确与否事关重大，不仅影响到交易当事人的权益，也影响到不动产交易的法理基础乃至交易安全与秩序。故因登记错误造成他人损害的，应当承担赔偿责任。比较法上，对于不动产登记机构应当承担过错责任还是无过错责任具有不同的立法例。有采取无过错责任归责方式的，如瑞士、英国等国家。依《瑞士民法典》第955条规定，因登记簿错误造成他人损害的，国家应向受害人承担无过错责任，即便造成登记簿错误的原因完全是由于当事人的欺诈所致也不例外。也有采取过错责任归责的，如德国、日本等国家。德国和日本都将登记机构造成他人损害的赔偿责任定性为国家赔偿责任，只有当工作人员具有故意和过失时才进行赔偿。如《德国民法典》第839条第1款规定：“公务员故意或过失违反其对第三人所担负的职务上的义务的，必须向该第三人赔偿因此而发生的损害。公务员只有过失的，仅在受害人不能以其他方式获得补偿时，才能向该公务员请求赔偿。”日本则在《国家赔偿法》第1条第1款规定：“行使国家或公共团体权力的公务员，关于其职务行使，因故意或过失违法加害于他人时，国家或公共团体对受害人负赔偿责任。”[28]
相比之下，我国《物权法》和《民法典》对此均未予以规定，且目前我国也没有颁布统一的“不动产登记法”，以致对不动产登记错误的归责原则进行系统化论证有相当难度。现已失效的《城市房地产权属登记管理办法》第37条曾规定，因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。《不动产登记暂行条例》第32条采用列举方式，规定“泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任”。从这两条规定的内容来看，均采过错责任原则归责，即登记机构只为因其过错导致的登记错误致害承担赔偿责任。需要注意的是，我国现行立法不仅对登记致害的归责原则规定较为含混，对赔偿责任、救济方式等问题也缺乏具体规定。不过，在司法实践中，鉴于我国的不动产登记机构设在行政机关，解释上对于登记错误致害的赔偿责任一般纳入《国家赔偿法》的范畴。而且，我国也在《行政诉讼法》和相关司法解释中规定对房屋登记机构的登记行为不服提起行政诉讼的，人民法院应当受理。
【关联规范】
1.《民法典》
第一千一百六十四条 本编调整因侵害民事权益产生的民事关系。
第一千一百六十七条 侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
2.《国家赔偿法》
第四条 行政机关及其工作人员在行使行政职权时有下列侵犯财产权情形之一的，受害人有取得赔偿的权利：
（一）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的；
（二）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的；
（三）违法征收、征用财产的；
（四）造成财产损害的其他违法行为。
第五条 属于下列情形之一的，国家不承担赔偿责任：
（一）行政机关工作人员与行使职权无关的个人行为；
（二）因公民、法人和其他组织自己的行为致使损害发生的；
（三）法律规定的其他情形。
第七条 行政机关及其工作人员行使行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，该行政机关为赔偿义务机关。
两个以上行政机关共同行使行政职权时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，共同行使行政职权的行政机关为共同赔偿义务机关。
法律、法规授权的组织在行使授予的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，被授权的组织为赔偿义务机关。
受行政机关委托的组织或者个人在行使受委托的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，委托的行政机关为赔偿义务机关。
赔偿义务机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关为赔偿义务机关；没有继续行使其职权的行政机关的，撤销该赔偿义务机关的行政机关为赔偿义务机关。
3.《不动产登记暂行条例》
第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员，查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定，泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；对有关责任人员依法给予处分；有关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
4.《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第七条 房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管辖：
（一）请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责的；
（二）对房屋登记机构收缴房产证行为提起行政诉讼的；
（三）对行政复议改变房屋登记行为提起行政诉讼的。
第十二条 申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。
第十三条 房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。
第二百二十三条 【不动产登记收费标准的确定】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
【条文理解与适用】
一、本条的缘由
本条源于《物权法》第22条，但删除了第22条中的后半段“具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定”的字样。
二、本条规定的主要内容
本条从正反两个方面规定了不动产登记的费用收取规则。根据本条规定，对于不动产登记，采取按件计费的方式收取登记费用。同时，本条还明确规定不动产登记费不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
三、本条规定特别评注
在法律没有特别规定的情形下，不动产登记作为不动产物权变动的构成要件，是权利人变动物权的必须环节。同时，不动产登记簿需要登记机构进行管理，登记机构受理、审查登记事项也需要一定的成本。因此，如何确定不动产登记费的计算标准，这是在《物权法》制定时就备受关注的问题。
在《物权法》颁布之前，我国不动产登记长期以来是根据财产标的价额的比例收取登记费用。然而，我国的登记机构设在行政机关，并非营利机构，不通过登记业务获取利润，如果采取按标的价额或不动产面积、体积等收取费用，极易造成工作人员徇私舞弊，变相收费。而且，这种收费方式也难以建立统一的标准，故具体收费标准均由省、自治区、直辖市的价格、财政部门核定。在这种背景下，有的部门选择以不动产的面积、体积等的比例作为计费方式，也有的部门则以不动产的价值或者价款的比例收费，不同的核定标准容易造成收费过高，乃至重复收费，最终增加了登记申请人的负担，影响不动产权利人进行登记的主动性和积极性。《物权法》已经规定我国建立统一的不动产登记制度，因此也就有必要进一步制定统一的不动产登记费计算标准，为此《物权法》第22条应运而生。
《民法典》本条延续《物权法》的做法，仍然采取按件计费的方式。这主要是从物权登记程序以及成本支出的角度予以考量的。首先，登记机构在受理权利人的申请时，登记流程并非因不动产标的价额的大小而有简易和烦琐之分。其次，尽管法律赋予了登记机构在必要时去实地考察的权利，但现实中登记机构仍多采用书面审查的方式，因此不动产标的价额大小或者面积、体积大小也一般不会增加登记机构的成本支出。既然登记机构要花费的时间和物力成本都是相对固定的，那么以件收费，不仅符合不动产登记实践中的真实情况，同时也方便有权机关制定简明且确定的标准，为建立统一的不动产登记制度奠定基础。
需要注意的是，《民法典》除了沿袭《物权法》的收费计算标准规则以外，还删除了《物权法》第22条中“具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定”的字样。这主要是因为《民法典》作为基本法，只需将收费的原则性计算标准明确即可，至于如何确定具体收费标准等程序性的问题，不宜由基本法规定，而是由之后可能出台的“不动产登记法”或者“不动产登记条例”等规范性文件进一步明确即可。从这个意义上看，《民法典》本条的删除处理为后续立法留下了空间。