前言

到2020年，中国城镇化率达到63.89%，城镇化将进入新的发展阶段，即以城市群和都市圈为主要空间形态。房地产是城市运行发展的载体，是一个城市最基本的生产资料和生活资料，而房地产业投资产业链长，影响面广，对稳定国民经济和社会发展大局十分重要。在新的形势下，房地产企业投资将不再是简单地拿便宜地的逻辑，而必须关注城市发展的格局。本书根据房地产行业发展需求，探索未来城市发展以都市圈为主要空间格局的趋势下，房地产企业投资的机会和选择，主要包括四方面的内容：一是都市圈时代如何判断城市的价值，二是哪些都市圈最具有房地产投资前景，三是不同业态的房地产投资机会选择，四是都市圈格局下房地产投资的金融支持。

关于都市圈的研究有很多，本书并不是单纯研究都市圈，而是研究房地产投资与都市圈的关系。目前全国有20多个城市都做了都市圈规划，但我们研究认为，从房地产企业投资的角度看，都市圈发展不能看规划，主要要看中心城市发达程度及中心城市与周边城市联系协同的强弱。

中心城市在都市圈的发展中所产生的功能主要包括极化功能、扩散功能和创新功能，可以带动周边城市经济、人口的互动，只有中心城市的经济时点和整体的规模达到一定程度的时候，扩散效应才会超过它的极化效应，辐射的能力超过了从周边吸引的吸力，这个时候都市圈才可以真正形成。一方面，中心城市的能级决定了都市圈发展的高度，高能级城市的分工扩散的效率更强，高能级城市资源配置效率更高，越高能级的城市辐射带动的效率越强。另一方面，中心城市和周边城市产业分工和协同支撑都市圈发展。根据成熟都市圈的发展经验来看，都市圈内中心城市和周边的各个城市可以形成城市错位发展的产业道路，形成一定产业的产业协同和互补，如果在产业协同互补上是割裂的话，那么都市圈发展是非常困难的。除了产业之外，交通一体化为人口产业空间的转移和合理的分布提供了巨大的支撑。公共服务一体化进一步增强了人口的吸引力，大大缩小了周边城市与中心城市的差距，如此才能使中心城市对周边人口的吸力变成既有吸引力，又有扩散力。

根据本书研究，中心城市以及和周边城市的连接协同是支撑都市圈发展的条件。在房地产经过20多年的快速发展之后，未来强中心、强网络的都市圈房地产投资的机会最大，包括中心城市的城市更新及周边城市的传统及创新性房地产；强中心、弱网络的都市圈房地产投资机会仍主要集中在中心城市；而弱中心、弱网络的都市圈大多处于人口流失的地区，房地产投资的风险增大。

那么哪个是具有房地产投资潜力的都市圈呢？我们选择了中心城市的人口在300万人以上，都市圈内通勤1小时以内，人口密度每平方公里1500人以上，城市间日双向流动人口占全域人口的1.5%以上的都市圈进行了研究，设定了三级指标，通过大数据进行了研究分析。其中一级指标包括：都市圈整体的发展水平、中心城市的贡献度、都市圈的联系强度、房地产市场发展的现状。根据我们的研究，从都市圈整体发展水平来看，长三角和珠三角都市连绵区、首都都市圈，以及成都、重庆、郑州、厦门都市圈，都是排在前面的（这里我们没有用上海都市圈、南京都市圈、杭州都市圈，主要原因是，按照现在上海都市圈的规划，涵盖了周边很多的都市圈，和其他的都市圈是重叠的）；从都市圈中心城市的贡献度来看，主要反映中心城市对周边城市的投资力度，南宁、兰州、青岛、西安等对周边的中小城市的投资力度占比是非常大的，而像长三角和珠三角城市连绵区、首都都市圈，跨越都市圈向外投资的力度很大，反映了它辐射全国的特性；都市圈的联系强度反映了都市圈内部的投资、人员、交通联系的水平，其中首都都市圈、长三角和珠三角都市连绵区是最强的，郑州、合肥、武汉等都市圈紧随其后；都市圈内不同城市的房价联系度对判断市场、企业投资决策有重要意义，其中，青岛、厦门、武汉、长沙、合肥等城市与周边城市的房价波动是相互影响的，而长三角都市连绵区、首都都市圈、重庆都市圈等房价影响是单向的，即中心城市对周边的影响比较大，反之影响不大，还有些都市圈中心城市与周边城市房价变动是相互独立的，如哈尔滨、银川、西宁等。

根据以上综合指标及众多数据的分析，关于都市圈房地产的投资展望，可以分为三个层次：相对成熟型的都市圈，包括长三角和珠三角都市连绵区、首都都市圈，经济实力强、人才吸引力强，中心城市逐步进入城市更新、周边城市的房地产业承接中心城市外溢需求增强；成长型的都市圈有17个，中心城市自身还有较大的发展空间，包括郑州、厦门、武汉、合肥、西南、南昌等都市圈；培育型都市圈9个，包括呼和浩特、乌鲁木齐、哈尔滨、西宁等都市圈，中心城市和周边的城市发展相对较弱，从都市圈发展来看，还处于培育期，房地产投资需把握节奏。我们的研究还表明，都市圈越发达，房地产市场以下特征越明显：一是中心城市的房地产市场韧性越强，二是房地产市场的圈层化越明显，三是外围城市房价水平与中心城市房价水平差距越大，四是外围城市更易受中心城市影响，而反之不尽然。

本书还研究了在都市圈发展趋势下房地产业态的发展，其主要结论包括：都市圈越发达的地方，中心城市房地产业越趋于转向存量和转型发展，包括城市更新、住房租赁市场等，外围城市的房地产机会是沿点线面轴向发展；商业地产未来机遇在TOD，高容积率、综合用地、大量的步行空间创造真正繁荣的商业；产业地产包括产业园、产业小镇、产业新城、产业孵化空间，在整个都市圈的分布中，是个圈层化的布局；养老地产的投资主要需关注三个指标，一是地区的老龄化的程度，二是公共服务的水平，三是经济发展水平，以此排名，长三角和珠三角都市连绵区、首都都市圈得分最高，其次是成都、重庆、郑州等都市圈。

本书的形成是基于中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究中心与平安银行地产金融事业部合作课题的成果。该课题执行组长为秦虹和刘湣棠，中国人民大学的秦虹研究员和况伟大教授以及中国科学院刘毅博士、钱璞博士参与了课题研究。深圳禾略贝塔信息科技有限公司专注房地产大数据研究，郑永祥、赵陆祎等利用他们的经验和数据提供了第四章的模型研究和大数据分析。平安银行地产金融事业部朱嵬、刘勇、贾蕾、刘颖婷等参与了课题的策划，提供了实地调研等支持。秦虹、刘湣棠、钱璞承担了本书的策划、写作、统筹、修改和定稿工作。在本书出版之际，十分感谢中国人民大学国家发展与战略研究院的大力支持，十分感谢中国社会科学出版社各位编辑的辛苦和认真工作。

秦虹

2022年2月16日