15.城镇居民租用农村民房的，最多可以签订多久的房屋租赁合同？

案例背景

李大爷夫妇是某市居民，二人马上就要退休了。为了安享晚年，李大爷准备和妻子一起到农村生活。但是，由于两人在农村没有住房，城镇居民也无法在农村购买房屋，所以他准备在乡下租用一所农村民房。经过朋友的介绍，李大爷找到了一所环境非常好的农村民房。于是，李大爷准备与该出租房屋的村民签订长期的租赁合同。但是，他听说长期租赁是有期限的，不知道自己最长可以签订多久的租赁合同。

学法有疑

城镇居民在承租农村房屋时，最长可以签订多久的房屋租赁合同？

法律讲堂

在本案中，李大爷承租农村房屋时签订的房屋租赁合同的期限最长不能超过20年。但是，在20年期限届满后，李大爷可以与该农户续签合同。

《民法典》第七百零五条规定，租赁合同的期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。同时，《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》第五条规定，城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守法律的规定，租赁合同的期限不得超过20年。合同到期后，双方可以另行约定。据此可知，为了避免农村宅基地闲置，国家鼓励农民盘活利用宅基地，允许将宅基地出租给他人。城镇居民可以长期租赁农房，但是，租赁合同的期限最长是20年。

法律条文

《中华人民共和国民法典》

第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》

五、鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅

鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法[1]的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益要全部用于农业农村。在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。各地可探索通过制定宅基地转让示范合同等方式，引导规范转让行为。转让合同生效后，应及时办理宅基地使用权变更手续。对进城落户的农村村民，各地可以多渠道筹集资金，探索通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。

一句话说法

国家允许城镇居民租用农村房屋，但是，城镇居民在与农民签订租赁合同时，最长期限不能超过20年。否则，超过20年期限的部分是无效的。

[1] 现为《民法典》。